Özet
Kural olarak kira bedelini, kira sözleşmesinde imzası bulunan eş ödemekle yükümlüdür. Ancak, söz konusu ev 'aile konutu' niteliği taşıyorsa, sözleşmede adı geçmeyen eş, ev sahibine yapacağı yazılı bir bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Boşanma sürecinde evden ayrılan ve kontratta adı geçen eş, diğer eşin rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez ve kiradan sorumlu olmaya devam eder. Mahkeme, evde kalmaya devam eden eşin barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla, diğer eşi tedbir nafakası yoluyla kiranın ödenmesine dolaylı olarak mahkum edebilir veya sözleşmenin tarafını doğrudan değiştirebilir.
Evlilik birliğinin temelinden sarsılması ve boşanma sürecinin başlaması, eşler açısından hem duygusal hem de ciddi bir ekonomik belirsizlik dönemi anlamına gelir. Özellikle büyükşehirlerdeki yüksek kira bedelleri göz önüne alındığında, tarafların en çok endişe duyduğu ve ihtilafa düştüğü konuların başında müşterek yaşantının sürdürüldüğü kiralık evin akıbeti gelmektedir. Eşlerden birinin evden ayrılması, kira sözleşmesinin iptal edilip edilemeyeceği, geride kalan eşin evden çıkarılma tehlikesi ve en önemlisi kiranın kimin tarafından ödeneceği sorusu, sürecin en can alıcı hukuki tartışmalarından biridir.
2026 yılı itibarıyla güncellenen yasal düzenlemeler ve yargı pratikleri ışığında, kiralık bir evde yaşarken boşanma kararı alan çiftlerin karşılaştığı hukuki durumu tüm boyutlarıyla ele alacağız. İnternette yer alan yüzeysel ve eksik bilgilerin aksine, bu rehberde sözleşme hukuku ile aile hukukunun kesiştiği bu karmaşık alanı, her iki eşin ve hatta ev sahibinin hakları bağlamında detaylıca inceleyeceğiz. Süreci en az zararla ve hukuki güvence altında atlatabilmek adına, alanında uzman bir boşanma avukatı ile çalışmanın önemi, atılacak her hatalı adımın geri dönülemez hak kayıplarına yol açabileceği gerçeğiyle bir kez daha ortaya çıkmaktadır.
Genel Kural Çerçevesinde Kira Sözleşmesinde Adı Geçen Eşin Sorumluluğu Nedir?
Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmeleri, karşılıklı borç yükleyen ve sadece sözleşmenin taraflarını bağlayan (nispi nitelikli) sözleşmelerdir. Temel kural olarak, bir kira sözleşmesinde 'kiracı' sıfatıyla kimin imzası bulunuyorsa, kiraya verene (ev sahibine) karşı kira bedelini ödeme yükümlülüğü de o kişiye aittir. Evlilik birliğinin kurulmuş olması, eşlerden birinin imzaladığı kira sözleşmesinden diğer eşin de otomatik olarak ve kendiliğinden sorumlu olacağı anlamına gelmez.
Örneğin, evlilik birliği devam ederken sadece erkek eşin ev sahibiyle kira sözleşmesi imzaladığını ve boşanma sürecinde evden ayrılarak başka bir yere taşındığını varsayalım. Sırf evden ayrıldığı için veya boşanma davası açıldığı için sözleşmedeki 'kiracı' sıfatı sona ermez. Ev sahibi, ödenmeyen kira bedelleri için doğrudan ve sadece sözleşmede imzası bulunan erkek eşe karşı icra takibi başlatabilir. Ancak aile hukuku, zayıf durumda olan ve evde kalmaya devam eden eşi korumak adına bu katı borçlar hukuku kuralına çok önemli istisnalar getirmiştir. Bu istisnaların merkezinde ise 'Aile Konutu' kavramı yer alır.
Aile Konutu Kavramı ve Kiralık Ev Üzerindeki Etkisi Nasıl Şekillenir?
Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri, acı ve tatlı günlerini paylaştıkları, ailenin yaşam merkezi olan mekandır. Kanun koyucu, ailenin barınma hakkını korumak için Türk Medeni Kanunu'nda (TMK) özel düzenlemelere yer vermiştir. Kiralık bir evin aile konutu vasfı taşıması için tapuda ille de bir şerh bulunmasına gerek yoktur; eşlerin o evde birlikte yaşamaya tahsis etmeleri ve hayatlarını orada sürdürmeleri yeterlidir.
Kiralık evin aile konutu olması, sıradan bir kira sözleşmesini tamamen farklı bir hukuki boyuta taşır. Eşler boşanma sürecine girmiş olsalar dahi, mahkeme kararıyla boşanma kesinleşene kadar o ev 'aile konutu' vasfını korumaya devam eder. Bu durum, boşanma aşamasında evi terk eden eşin sözleşme üzerindeki tasarruf yetkisini doğrudan kısıtlar.
Evden Ayrılan Eş Kira Kontratını Tek Başına İptal Edebilir Mi?
Boşanma sürecinde en sık karşılaşılan senaryolardan biri, sözleşmede adı geçen eşin evden ayrılarak, "Ben artık orada yaşamıyorum, kirayı da ödemeyeceğim, gidip sözleşmeyi feshedeyim" düşüncesiyle hareket etmesidir. Ancak bu hukuken mümkün değildir. Kanun, evde kalan eşin barınma hakkını güvence altına almıştır.
Bu emredici hüküm gereğince, kiracı olan eş ev sahibine gidip sözleşmeyi feshetmek istese dahi, ev sahibinin diğer eşin yazılı ve açık rızasını araması zorunludur. Rıza alınmadan yapılan fesih işlemi geçersizdir. Ev sahibi, "Kiracı bana geldi, sözleşmeyi bitirdik, evi boşaltın" diyerek evde kalan eşi tahliye edemez. Bu kural, eşin kötü niyetli olarak diğer eşi ve çocukları sokağa atmasını engellemek için getirilmiş hayati bir kalkandır.
Kira Sözleşmesinin Tarafı Olmayan Eş Nasıl Kiracı Sıfatı Kazanır?
Boşanma sürecinde veya öncesinde, sözleşmede imzası bulunmayan eşin kendini güvence altına almasının en etkili yolu, kanunun kendisine tanıdığı bildirim hakkını kullanmasıdır. Bu, sadece bir hak değil, aynı zamanda ileride yaşanabilecek tahliye tehditlerine karşı atılması gereken en önemli stratejik adımdır.
Ev Sahibine Yapılacak Bildirimin Şartları Nelerdir?
Türk Medeni Kanunu Madde 194'ün son fıkrası şu şekildedir: "Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir..."
Bu bildirimin geçerli olabilmesi için belirli bir şekil şartı kanunda açıkça öngörülmemiş olsa da, ispat kolaylığı açısından mutlaka Noter aracılığıyla (İhtarname şeklinde) yapılması gerekmektedir. WhatsApp mesajı, e-posta veya sözlü bildirimler, ileride ev sahibinin inkar etmesi durumunda ispat zorluğu yaratacaktır. Bildirim yapıldığı andan itibaren, sözleşmede imzası olmayan eş de tıpkı sözleşmeyi imzalayan eş gibi hukuken "Kiracı" sıfatını kazanır. Ev sahibinin bu duruma itiraz etme, kabul etmeme veya yeni bir sözleşme talep etme hakkı yoktur; bu yasal ve tek taraflı bir haktır.
Bildirim Sonrası Eşlerin Müteselsil Sorumluluğu Ne Demektir?
Sözleşmenin tarafı olmayan eş bildirimde bulunduğunda, madalyonun diğer yüzü de devreye girer. Kanun, ev sahibine bildirimde bulunan eşin, diğer eş ile birlikte kiradan müteselsilen (zincirleme) sorumlu olacağını belirtir. Bunun anlamı şudur:
- Ev sahibi, kira ödenmediği takdirde sadece sözleşmeyi imzalayan eşe değil, bildirimde bulunan eşe de icra takibi başlatabilir.
- Ev sahibi, kiranın tamamını eşlerden sadece birinden veya her ikisinden birden talep edebilir.
- Evde kalan ve bildirim yapan eş, "Sözleşmeyi ben imzalamadım, kocam/karım ödesin" diyerek ev sahibine karşı kira borcundan kurtulamaz. (Ancak eşler arasındaki iç ilişkide bu durum tedbir nafakası ile çözülür, buna aşağıda değinilecektir).
| Durum / Kriter | Bildirim Yapılmamışsa (Sadece Kiracı Eş Sorumlu) | Bildirim Yapılmışsa (Her İki Eş Sorumlu) |
|---|---|---|
| Ev Sahibinin İcra Muhatabı | Sadece sözleşmede imzası olan eş | İmzası olan eş VEYA Bildirim yapan eş (ikisi birden) |
| Tahliye İhtarnamesinin Gideceği Kişi | Sadece kiracı eşe gider (Bildirim yoksa evde kalanın ruhu duymaz) | Her iki eşe ayrı ayrı gönderilmek zorundadır. |
| Sözleşmeyi Fesih Hakkı | Ev sahibinin rızası ve TMK 194 kısıtlamalarına tabidir | Her iki eşin ortak kararı ve ev sahibine bildirimi gerekir |
| Evde Kalan Eşin Güvencesi | Düşüktür. Gizli tahliye riski vardır. | Yüksektir. Ev sahibi her işlemi bildirmek zorundadır. |
Ev Sahibinin (Kiraya Verenin) Tahliye Sürecindeki Hakları ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Eşler boşanma sürecine girdiğinde genellikle evden ayrılan eş kirayı ödemeyi bırakır. Evde kalan eşin ise geliri olmayabilir. Bu durumda en büyük mağduriyeti aslında parasını alamayan ev sahibi (kiraya veren) yaşar. Ev sahibinin kira borcunu tahsil etmek ve evi tahliye ettirmek için başlatacağı süreçte, evlilik birliğinin durumu çok kritik bir rol oynar.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 349 çok net bir emredici hüküm getirmiştir: "Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez... Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır."
Eğer sözleşmede adı geçmeyen eş, ev sahibine daha önceden bildirimde bulunmuşsa, ev sahibi kirayı ödemedikleri için tahliye talepli icra takibi başlatırken (örnek 13 ödeme emri), 30 günlük ödeme süresini içeren tebligatı hem evden ayrılan kiracı eşe hem de evde kalan bildirim yapmış eşe ayrı ayrı göndermek zorundadır. Sadece birine tebligat yapılması, tahliye davasının reddedilmesi için yeterlidir. Bu, evde kalan eş için mükemmel bir savunma mekanizmasıdır.
Mahkemenin Evde Kimin Kalacağına Karar Vermesi (TMK 254) ve Kira Ödemesi
Yukarıda anlattığımız hususlar ev sahibi ile eşler arasındaki ilişkiydi. Peki, eşlerin kendi aralarındaki ilişkide (iç ilişkide) durum nedir? Kiralık evde kimin kalacağı ve evden ayrılan eşin kirayı ödemeye zorlanıp zorlanamayacağı meselesi nasıl çözülür?
Tedbir Nafakası Kapsamında Kira Ödemesi Nasıl Belirlenir?
Boşanma davası açıldığında, hakim davanın devamı süresince tarafların ve varsa çocukların barınma, geçinme ve korunmasına yönelik geçici önlemleri re'sen (kendiliğinden) almak zorundadır. Bu kapsamda, evde kimin kalmaya devam edeceği bir "tensip zaptı" veya ara kararla belirlenir. Genellikle çocukların velayetini geçici olarak alan eş veya ekonomik durumu daha zayıf olan eş evde kalmaya devam eder.
Evde kalan eşin kira ödeme gücü yoksa, mahkemeden nafaka avukatı aracılığıyla Tedbir Nafakası talep edilir. Hakim, evde kalan eşin barınma ihtiyacını göz önünde bulundurarak diğer eşin ödemesi gereken tedbir nafakası miktarını belirler. Uygulamada hakim doğrudan "Davalı koca ev sahibine kirayı ödesin" şeklinde bir karar vermekten ziyade, evde kalan eşin aylık giderlerini (kira, fatura, mutfak vb.) hesaplayarak toplam bir tedbir nafakasına hükmeder. Evde kalan eş, aldığı bu nafaka ile ev sahibine kirayı öder.
Ancak bazı istisnai durumlarda, özellikle boşanma davası devam ederken alınan evler veya lüks kiralık konutlar söz konusuysa, mahkeme doğrudan kira bedelinin ayrılan eş tarafından ödenmesine (ayni nafaka şeklinde) karar verebilir. Fakat ev sahibinin muhatabı değişmez; ev sahibi mahkeme kararını tanımak zorunda değildir, o sadece kira sözleşmesine bakar.
Boşanma veya İptal Kararıyla Kira Sözleşmesinin Değiştirilmesi
Boşanma davası sonuçlandığında kiralık evin akıbeti ne olur? Türk Medeni Kanunu Madde 254, bu konuda hakime çok geniş bir takdir yetkisi vermiştir. Eğer taraflar kira sözleşmesinin kimde kalacağı konusunda anlaşamazlarsa (örneğin çekişmeli boşanma davasında), hakim somut olayın özelliklerini, tarafların sosyal ve ekonomik durumlarını göz önünde bulundurarak kiralık evde kimin kalmaya devam edeceğini resen belirler.
Daha da önemlisi, TMK 254/4 hükmü gereğince hakim, boşanma kararıyla birlikte kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin evde kalmasına karar verirse, kira sözleşmesine müdahale ederek kiracı sıfatını diğer eşe devredebilir. Yani hakim kararıyla kira kontratındaki isim değişmiş olur. Ev sahibi bu mahkeme kararına uymak zorundadır. Bu aşamadan sonra, evden ayrılan eşin kiracılık sıfatı ve kirayı ödeme yükümlülüğü tamamen sona erer.
Kira Sözleşmesine Taraf Olma ve Ev Sahibine Bildirim Süreci Nasıl İşler?
Evde kalan ancak kontratta adı geçmeyen eşin, haklarını korumak için ev sahibine göndermesi gereken ihtarname büyük önem taşır. Bu ihtarnamenin eksiksiz ve yasal dayanaklara uygun hazırlanması, olası bir tahliye davasında en güçlü deliliniz olacaktır.
İHTAR EDEN (Sözleşmeye Taraf Olmayan Eş): [Adınız Soyadınız] - [TC Kimlik No] [Açık Adresiniz - Kiralık Evin Adresi]
KARŞI TARAF (Kiraya Veren/Ev Sahibi): [Ev Sahibinin Adı Soyadı] [Ev Sahibinin Adresi]
KONU: Türk Medeni Kanunu m. 194/son gereğince, aile konutu olan mecurun kira sözleşmesine taraf olduğumun bildirimi ihtarıdır.
AÇIKLAMALAR:
- Maliki bulunduğunuz ve [Tarih] başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile eşime (veya eski eşime) kiralamış olduğunuz [Tam Adres] adresindeki taşınmaz, evlilik birliğimiz süresince "Aile Konutu" olarak kullanılmıştır ve halihazırda tarafımca müşterek çocuklarımızla birlikte kullanılmaya devam edilmektedir.
- Eşim [Eşin Adı Soyadı] ile aramızda İstanbul [X]. Aile Mahkemesinin [Yıl/Esas] numaralı dosyası üzerinden boşanma davası derdesttir (veya boşanma süreci başlamak üzeredir). Eşim evden ayrılmıştır.
- Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesinin son fıkrası: "Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir." hükmünü amirdir.
- Bu yasal düzenleme uyarınca; söz konusu kira sözleşmesinin tarafı olduğumu, bu aşamadan sonra tarafıma rızam ve bilgim dışında yapılacak hiçbir fesih veya tahliye işlemini kabul etmeyeceğimi, muhtemel fesih, ihtar, ödeme emri ve tebligatların yasa gereği tarafıma da ayrı ayrı yapılması gerektiğini ihtaren bildiririm.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle, kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazandığımı, tarafımın açık yazılı rızası olmadan sözleşmenin feshedilemeyeceğini, her türlü hukuki bildirimin doğrudan tarafıma da yapılması gerektiğini saygıyla ihtar ederim. [Tarih]
İhtar Eden: [İmza]
Kirayı Ödemeyen Eşe Karşı İcra Takibi ve Tahliye Tehdidinde Ne Yapılmalıdır?
Gerçek hayatta işler her zaman kanun metinlerindeki gibi kusursuz yürümez. Evden ayrılan eş, sırf geride kalan eşi zor durumda bırakmak ve evi tahliye etmeye zorlamak için kasıtlı olarak kirayı ödememeye başlayabilir. Bu durumda ev sahibi haklı olarak tahliye süreci başlatacaktır.
Eğer evde kalan eş olarak tahliye riskiyle karşı karşıyaysanız şu adımları izlemelisiniz:
- Tebligatları Asla Göz Ardı Etmeyin: Kapınıza gelen her tebligatı teslim alın. Teslim almamak süreyi durdurmaz, aksine muhtara bırakıldığında süre işlemeye başlar ve itiraz hakkınızı kaybedersiniz.
- Usulsüz Tebligat İtirazı: Eğer yukarıda anlattığımız bildirimi ev sahibine yapmışsanız, ev sahibi ihtarnameyi sadece eşinize gönderip size göndermediyse, İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye takibinin iptalini isteyebilirsiniz.
- Kiranın Tedbir Nafakası Olarak İstenmesi: Boşanma davasına bakan Aile Mahkemesi hakimine durumu acil bir dilekçe ile bildirerek, tahliye tehdidi altında olduğunuzu, barınma hakkınızın tehlikede olduğunu belirtip, geriye dönük kira borçlarını da kapsayacak şekilde yüksek miktarda tedbir nafakasına veya kiraların doğrudan eşiniz tarafından ödenmesi yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep edin.
- Kendi İmkanlarınızla Ödeme: Tahliyeyi durdurmanın en kesin yolu, 30 günlük yasal süre içinde icra dosyasına veya ev sahibine ödeme yapmaktır. Yaptığınız bu ödemeyi, boşanma davasında mal rejiminin tasfiyesi aşamasında eşinizden "sebepsiz zenginleşme" veya "katkı payı" olarak geri talep etme hakkınız saklıdır.
Boşanmada Kira Süreciyle İlgili Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Çözümler
Yılların getirdiği avukatlık tecrübemizle, eşlerin bu hassas dönemde yaptığı en büyük hukuki hataları şu şekilde özetleyebiliriz:
- Sözlü Anlaşmalara Güvenmek: "Ev sahibi anlayışlı bir adam, durumu anlattım, bana bir şey yapmaz" düşüncesi en tehlikeli hatadır. Hukukta yazılı belge asıldır. Ev sahibinin taşınmazı satması veya vefatı halinde mirasçılarının sizi tahliye etmesi an meselesidir. Mutlaka noterden bildirim yapın.
- Boşanma Protokolüne Kira Detayını Eklememek: Anlaşmalı boşanma davası açıyorsanız, hazırladığınız protokole mutlaka kiralık evin akıbetini, sözleşmenin kime devredileceğini ve kiranın ne zamana kadar kim tarafından ödeneceğini açıkça yazın. Eksik protokoller sonradan yeni davaların açılmasına sebep olur.
- Evden Çıkarken Anahtarı Teslim Etmemek: Eğer evden temelli ayrılıyorsanız ve sözleşmede adınız varsa, ev sahibiyle irtibata geçip anahtarı tutanakla teslim etmeli ve sözleşmeyi (diğer eşin rızasını alarak) usulüne uygun feshetmelisiniz. Aksi halde boş evin kirasını aylar boyunca ödemek zorunda kalabilirsiniz.
- Aile Konutu Şerhini Sadece Tapu İçin Sanmak: Çoğu kişi aile konutu korumasının sadece satın alınan, tapulu evler için geçerli olduğunu sanır. Oysa kiralık evler de tam teşekküllü aile konutu korumasına tabidir.
Av. Murat Aydar
İstanbul'da aile hukuku alanında müvekkillerime hizmet veriyorum. Özellikle anlaşmalı ve çekişmeli boşanma, nafaka, velayet ve mal paylaşımı davalarında hukuki destek sağlıyorum.