Boşandıktan Sonra Ortak Ev Satışı Nasıl Yapılır?

Boşanma kararı evin tapusunu değiştirmez. Ev boşanmadan önce kimin adına kayıtlıysa boşandıktan sonra da onun adına kayıtlı kalır ve satışın nasıl yapılacağını bu kayıt belirler. Ev iki eşin adına paylı (hisseli) kayıtlıysa ve iki taraf da satmak istiyorsa tapuda birlikte satılır; biri razı değilse önce arabulucuya, anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi davasına gidilir.

Eşlerden biri yalnızca kendi payını da satabilir; ancak pay üçüncü kişiye satılırsa diğer eşin önalım hakkı doğar ve bu hakkın süresi ile kullanılma biçimi 25 Aralık 2025'te değişti. Mal paylaşımı davasında eve veya paya devri yasaklayan bir tedbir konulmuşsa da tedbir kalkmadıkça satış yapılamaz. Bu yazıda boşandıktan sonra ortak evin satış yollarını ve satışı engelleyen durumları kanun metinleri ve Yargıtay kararlarıyla anlatıyoruz.

Boşanma Tapuyu Değiştirmez: Önce Tapu Kaydına Bakın

Paylı mülkiyette birden çok kişi, bölünmemiş bir malın tamamına belli paylarla maliktir; başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır ve her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m. 688). Tapuda "1/2 hisse" olarak görünen kayıt budur: boşanmadan sonra da iki eski eş aynı evin paydaşı olarak kalır.

Boşanma, eşler arasındaki mal rejimini dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erdirir (TMK m. 225/2). Ancak mal rejiminin tasfiyesi tapuyu kendiliğinden değiştirmez. Yargıtay'a göre eşlerden birine ait malvarlığında diğer eşin mülkiyet veya başka bir ayni hak talebi söz konusu olamaz; mal rejiminin tasfiyesini isteyen eşe tanınan hak ayni değil, şahsi alacak hakkıdır (Yargıtay 2. HD, 11.09.2025, E. 2025/4456, K. 2025/7122). Mal rejiminin tasfiyesi davalarında on yıllık genel zamanaşımı uygulanır; boşanmaya bağlı nafaka ve tazminat davalarındaki bir yıllık süre bu davalara uygulanmaz (Yargıtay HGK, 29.11.2023, E. 2022/1205, K. 2023/1188).

Evin boşanma sonrasında kimde kalacağına ilişkin genel kuralları boşanmada ev kime kalır yazımızda anlattık. Bu yazı, evin satılması isteniyorsa izlenecek yollara odaklanıyor.

Anlaşarak Satış: Ortak Ev Tapuda Nasıl Satılır?

İki eski eş de evi satmak istiyorsa en hızlı yol tapuda birlikte satıştır. Taşınmaz satışının geçerli olması için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır (TBK m. 237/1; TMK m. 706/1). Uygulamada bu resmî senet tapu müdürlüğünde düzenlenir ve evin tamamının satışı için iki paydaşın da satış iradesi gerekir. Taraflardan biri işleme katılamayacaksa noterden alacağı vekaletnameyle bir temsilci aracılığıyla işlem yapılabilir.

Satış bedeli, aksi kararlaştırılmadıkça tapudaki paylar oranında paydaşlara aittir. Ancak evin satılması, eşler arasındaki mal rejimi tasfiyesini kendiliğinden tamamlamaz. Örneğin eşlerden biri diğerinin payının edinilmesine karşılıksız katkıda bulunmuşsa değer artış payı isteyebilir; mal daha önce elden çıkarılmışsa bu alacağı hâkim hakkaniyete uygun olarak belirler (TMK m. 227/1). Bu nedenle satıştan önce, bedelin nasıl bölüşüleceğini ve karşılıklı başka alacak ileri sürülüp sürülmeyeceğini yazılı bir anlaşmayla netleştirmek yararlıdır.

Tapuda Tedbir, Haciz veya Şerh Varsa Ev Satılabilir mi?

Satış planlanırken ilk bakılacak yer tapunun şerhler hanesidir. Eski eşler anlaşmış olsa bile tapudaki bir kısıtlama satışı durdurabilir.

Mal Paylaşımı Davasında Konulan İhtiyati Tedbir

Boşandıktan sonra açılan mal rejiminin tasfiyesi (mal paylaşımı) davası tek başına evin satılmasını engellemez; eşin bu davadaki hakkı şahsi bir alacaktır. Satışı fiilen durduran, davada verilen ihtiyati tedbir kararıdır. Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir (HMK m. 389/1). Tedbir isteyen eş, tedbir sebebini açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır (HMK m. 390/3); kural olarak karşı tarafın uğrayabileceği zararlar için teminat da gösterir (HMK m. 392/1).

Mahkeme, bir şeyin yapılmaması gibi sakıncayı ortadan kaldıracak her türlü tedbire karar verebilir (HMK m. 391/1). Uygulamada bu, evin ya da payın devrinin yasaklanması ve kararın tapu kütüğüne şerh edilmesi biçiminde olur. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapuya şerh edilir ve şerh verilmekle, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1010). Bu nedenle devri yasaklayan bir tedbir şerhi bulunan ev veya pay, tedbir kalkmadıkça satılamaz; yasak ortak evin tamamına konulmuşsa iki eski eşin anlaşarak yapacağı satışı da durdurur.

Tedbirin etkisi, aksi belirtilmediği takdirde nihai kararın kesinleşmesine kadar sürer (HMK m. 397/2). Mal paylaşımı davası uzun sürebildiği için bu, ev için uzun bir satış yasağı anlamına gelebilir. Tedbirden kurtulmanın yolları şunlardır:

• İtiraz: Karşı taraf dinlenmeden verilen tedbire, uygulanmasından (uygulamada hazır bulunmadıysanız tutanağın tebliğinden) itibaren bir hafta içinde, tedbirin şartlarına, mahkemenin yetkisine ve teminata ilişkin olarak itiraz edilebilir (HMK m. 394/1-2). Yüzünüze karşı verilen tedbir kararına karşı ise kanun yoluna başvurulabilir; bu başvuru öncelikle incelenir ve kesin olarak karara bağlanır (HMK m. 391/3).
• Teminat: Mahkemenin kabul edeceği bir teminat gösterilirse tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına karar verilebilir (HMK m. 395/1). Satış konusunda anlaşılmışsa, satış bedelinin bir kısmının teminat olarak gösterilmesi bu yolla gündeme gelebilir.
• Koşulların değişmesi: Durum ve koşulların değiştiği ispatlanırsa tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar verilebilir (HMK m. 396/1).
• Kendiliğinden kalkma: Tedbirin uygulanması, kararın tedbir isteyene tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde istenmezse tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m. 393/1). Dava açılmadan önce alınan tedbirde, uygulamanın istenmesinden itibaren iki hafta içinde esas dava açılmazsa tedbir yine kendiliğinden kalkar (HMK m. 397/1).

Paya Haciz veya Eve İpotek Konulmuşsa

Pay, alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m. 688/3). Taşınmazın haczi, tasarruf yetkisini TMK m. 1010 anlamında kısıtlar ve haciz icra dairesince tapu siciline bildirilir (İİK m. 91). Bu nedenle hacizli pay devredilse bile haciz, payı sonradan edinen alıcıya karşı ileri sürülebilir; satıştan önce haczin durumunu netleştirmek gerekir. Ev üzerinde banka ipoteği varsa satışın kredi borcuyla birlikte planlanması gerekir; ayrıntılar için boşanmada kredili ev yazımıza bakabilirsiniz.

Boşanma Döneminden Kalan Şerhler

Boşanma davası sırasında hâkimin aldığı geçici önlemler davanın devamı süresince içindir (TMK m. 169). Evlilik sırasında hâkim, bir eşin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini diğerinin rızasına bağlamış ve bu tapuya şerh edilmişse (TMK m. 199), koşullar değiştiğinde veya sebebi sona erdiğinde hâkim eşlerden birinin istemi üzerine önlemi kaldırır (TMK m. 200). Aile konutunun devri için diğer eşin açık rızasını arayan kural (TMK m. 194) evlilik birliği içindeki eşler için öngörülmüştür; boşanma kesinleştikten sonra aile konutu şerhinin tapudan silinmesi için yapılacak başvuruyu boşanma sonrası evde oturma hakkı yazımızda anlattık.

Eski Eşiniz Satmaya Razı Değilse: Ortaklığın Giderilmesi

Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698/1). Eski eşiniz satışa razı olmasa bile evin paylaşılmasını, dolayısıyla satılmasını sağlamanın yolu budur. Kanun ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma istenemeyeceğini belirtir (TMK m. 698/4).

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur: taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-b). Arabuluculukta anlaşırsanız, taşınmazla ilgili anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m. 18/B-3). Anlaşma olmazsa dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-b) ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1).

Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir. Paydaşlar uyuşamazsa hâkim önce aynen bölmeye bakar; bölme durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmeder (TMK m. 699). Tek bir daire çoğu zaman değer kaybına uğramadan iki bağımsız konuta bölünemeyeceği için, boşanmış eşlerin ortak evinde sonuç genellikle satıştır. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m. 699/3).

7589 sayılı Kanunla İcra ve İflas Kanunu m. 114'e eklenen hükme göre, birinci artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması kuralı, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında kimsenin malik olmadığı durumlara özgüdür. Eşlerin birlikte satın aldığı evde bu kural uygulanmaz; eski eşiniz de diğer alıcılar gibi artırmaya katılabilir. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733/1).

Davanın aşamaları, keşif, masraf ve süre için ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası yazımıza bakabilirsiniz.

Sadece Kendi Payınızı Satmak ve Eski Eşin Önalım Hakkı

Paydaş olarak evin tamamını tek başınıza satamazsınız, ancak kendi payınızı devredebilirsiniz (TMK m. 688/3). Payınızı eski eşinize satarsanız önalım sorunu doğmaz; çünkü önalım hakkı, bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınmıştır (TMK m. 732).

Pay üçüncü kişiye satılırsa eski eşiniz önalım hakkını kullanarak o payı alıcıdan alabilir. 7571 sayılı Kanunla yapılan ve 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren değişiklikler bu hakkın kullanımını önemli ölçüde değiştirdi:

• Süre: Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 733/4). Bu bir yıllık üst sınır değişiklikten önce iki yıldı; 25 Aralık 2025'ten önce yapılan satışlarda eski hükümler uygulanmaya devam eder (TMK geçici m. 1/1).
• Bedel: Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava konusu payın rayiç bedelini hâkim gecikmeksizin belirler; önalım hakkı sahibi bu rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Süre içinde yatırmazsa payın kendi adına tescili yapılamaz (TMK m. 734/2). Bu kural, değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanır (TMK geçici m. 1/2).
• Feragat: Önalım hakkından önceden feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m. 733/2-3).

Paylı bir evin yarı payı piyasada evin tamamı kadar kolay satılmayabilir. Bu yüzden pay satışı çoğu zaman eski eşle yapılan bir pazarlığa, anlaşma sağlanamazsa da ortaklığın giderilmesi davasına dönüşür.

Evi Bölünmeden Almak: Mal Rejimi Tasfiyesinde Üstün Yarar

Eski eşinizin payını almak için her zaman onun rızasına muhtaç değilsiniz. Mal rejiminin tasfiyesi sırasında paylı mülkiyete konu bir mal varsa, eşlerden biri kanunda öngörülen diğer olanaklardan yararlanabileceği gibi, daha üstün bir yararı olduğunu ispat etmek ve diğerinin payını ödemek suretiyle o malın bölünmeden kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m. 226/2).

Bu imkân istisnaidir. Yargıtay, katılma alacağının ayın olarak ödenmesinin borçlu eşe tanınmış bir hak olduğunu, alacaklı eşin kural olarak para yerine mal isteyemeyeceğini belirtmiş; bu kuralın istisnalarını tahdidi olarak saymış ve paylı maldaki bu talep hakkını istisnalar arasında göstermiştir (Yargıtay 2. HD, 11.09.2025, E. 2025/4456, K. 2025/7122). Kanun "üstün yarar"ın ne olduğunu saymamıştır; bu yararı ispat yükü talepte bulunan eştedir ve diğer eşin payının karşılığı ödenmelidir. Bu yola gidilmezse veya şartları gerçekleşmezse paylaşma, ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılır.

Ev Yalnız Bir Eşin Adına Kayıtlıysa

Tapu yalnızca bir eşin adına kayıtlıysa evi satma yetkisi de ona aittir; diğer eşin evle ilgili hakkı tapuda bir pay değil, mal rejiminin tasfiyesinde hesaplanacak katılma alacağı, değer artış payı veya katkı payı gibi para alacaklarıdır (Yargıtay 2. HD, 11.09.2025, E. 2025/4456, K. 2025/7122). Katılma alacağı ve değer artış payı ayın veya para olarak ödenebilir (TMK m. 239/1); ancak yukarıda belirtildiği gibi ayın olarak ödeme, borçlu eşin tercihine bağlıdır.

Evin satılması bu alacakları ortadan kaldırmaz; alacak, eski eşinize karşı ileri sürülen şahsi bir haktır. Örneğin değer artış payına konu mal daha önce elden çıkarılmışsa hâkim alacağı hakkaniyete uygun olarak belirler (TMK m. 227/1). Hesaplamanın ayrıntıları için boşanmada mal paylaşımı rehberimize bakabilirsiniz.

Anlaşmalı Boşanma Protokolünde Ev Birine Bırakıldıysa

Anlaşmalı boşanmada evin bir eşe devredileceği kararlaştırılmışsa izlenecek yol, bu devrin karara nasıl yansıdığına bağlıdır. Mahkeme kararıyla mülkiyet kazanılan hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır ve hak sahibi tescili doğrudan yaptırabilir (TMK m. 705/2, 716/2). Protokolde yalnızca devir taahhüdü bulunuyor ve eski eşiniz tapuda devirden kaçınıyorsa, mülkiyetin hükmen geçirilmesini hâkimden isteyebilirsiniz (TMK m. 716/1). Tapu işlemleri ve harç konusundaki ayrıntılar için boşanma protokolünde taşınmaz devri yazımıza bakabilirsiniz.

Satışa Kadar Ortak Evde Kim Oturur?

Satış gerçekleşene kadar evde eski eşlerden biri oturmaya devam edebilir. Paydaşlardan her biri, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir; uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler ve bu belirleme kullanımın zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir (TMK m. 693/1-2).

Evde oturan eski eşten kullanım bedeli (ecrimisil) istenip istenemeyeceği ve bunun için yapılması gereken ihtar, boşanma kesinleştikten sonra evden tahliye yazımızda anlatılmıştır.

Boşandıktan Sonra Ortak Evi Satmak İçin Adımlar

1. Tapu kaydını ve varsa şerhleri (ihtiyati tedbir, haciz, ipotek, aile konutu) kontrol edin; evin paylı mı yoksa tek eş adına mı kayıtlı olduğunu belirleyin. Devri yasaklayan bir tedbir varsa önce onun kaldırılmasını sağlayın.
2. Eski eşinizle satışa, fiyata ve bedelin bölüşümüne dair yazılı bir mutabakat sağlayın; satışı tapuda birlikte ya da vekil aracılığıyla yapın.
3. Anlaşma yoksa arabulucuya başvurun; arabuluculuk ortaklığın giderilmesi davasının şartıdır.
4. Arabuluculukta anlaşamazsanız taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açın.
5. Evi kendiniz almak istiyorsanız mal rejiminin tasfiyesinde TMK m. 226/2'deki talebi değerlendirin.
6. Payınızı üçüncü kişiye sattıysanız satışı noter aracılığıyla eski eşinize bildirin; önalım süresi bu bildirimle başlar.
7. Mal rejiminden doğan alacaklarınızı ayrıca değerlendirin; evin satılması bu alacakları ortadan kaldırmaz.