Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl Açılır?

Babadan kalan tarla üç kardeşin adına tapuda ortak görünüyor. Biri satmak istiyor, biri ekmeye devam etmek istiyor, üçüncüsü hiç konuşmuyor. Yıllarca bu çıkmazda kalan binlerce aile var ve çözümü tek bir davadır: ortaklığın giderilmesi davası — eski adıyla izale-i şuyu.

Bu davanın en güçlü yanı şudur: diğer paydaşların rızasına ihtiyacınız yoktur. Tek bir paydaş dava açtığında mahkeme ortaklığı sona erdirmek zorundadır; tartışma "ortaklık bitecek mi" değil, "nasıl bitecek" sorusu üzerindedir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Kısa cevap: Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdî mülkiyete geçmeyi sağlayan davadır. Paylı mülkiyette (hisseli tapu) ve elbirliği mülkiyetinde (mirasçıların ayrı ayrı payının bulunmadığı, miras ortaklığı biçimindeki ortak mülkiyet) açılabilir.

Yargıtay bu davanın niteliğini şu şekilde tanımlar — bu tanım davanın tüm sonuçlarını açıklayan anahtardır:

Kararın tam metni →

"İki taraflı" ve "taraflar için benzer sonuçlar doğuran" ifadeleri kritik: Bu davada kazanan ve kaybeden taraf yoktur. Davalı da davacıyla aynı haklara sahiptir, dolayısıyla yargılama giderleri ve vekâlet ücreti taraflara payları oranında yükletilir — davayı açan kişi tüm masrafı üstlenmez.

Davayı Kim Açabilir, Kime Karşı Açılır?

Kısa cevap: Davayı paydaşlardan biri veya birkaçı, diğer bütün paydaşlara karşı açar. Tek bir paydaşın dahi davadan dışlanması kararın bozulmasına yol açar.

Bu, izale-i şuyu davalarında en sık yapılan hatanın kaynağıdır. Tapu kaydında görünmeyen ama fiilen paydaş olan kişiler — özellikle vefat etmiş bir paydaşın mirasçıları — davaya dahil edilmezse yıllar süren yargılama boşa gider.

Dava Dilekçesinde Bulunması Gerekenler

Ortaklığın giderilmesi dilekçesi teknik bir metindir. Uygulamada aşağıdaki unsurların eksikliği dosyanın gereksiz uzamasına yol açar:

• Taşınmazın ada/parsel bilgisi ve bulunduğu il/ilçe/mahalle — birden fazla taşınmaz varsa her biri ayrı ayrı gösterilmeli.
• Tüm paydaşların ad-soyad, T.C. kimlik numarası ve adresleri; ölü paydaş varsa mirasçıları.
• Talep sırası: "Öncelikle aynen taksim, mümkün olmaması hâlinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi" veya doğrudan satış talebi.
• Taşınmaz üzerinde bina, ağaç, kuyu, sera gibi muhdesat varsa bunların varlığı ve kime ait olduğu iddiası.
• Deliller: tapu kaydı, kadastro paftası, mirasçılık belgesi, keşif ve bilirkişi incelemesi talebi.
• Harca esas değer beyanı (taşınmazın tamamının değeri üzerinden).

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-b). Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m. 12) — taraflar anlaşarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz.

Dava Açmadan Önce Zorunlu Arabuluculuk

Kısa cevap: Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanun ile eklenen 18/B maddesi; taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı hâline getirdi. Kural 1 Eylül 2023'ten beri yürürlüktedir ve bu tarihten sonra açılan tüm izale-i şuyu davalarını kapsar.

Süreç şöyle işler: Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu, listeden büro tarafından belirlenir; taraflar listedeki bir arabulucu üzerinde anlaşırsa o kişi görevlendirilir. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Yani arabuluculuk, davayı aylarca geciktiren bir aşama değildir.

İlk Toplantıya Katılmamanın Bedeli

Diğer paydaşların "gelmem, oyalarım" tutumu artık kendi aleyhlerine sonuç doğurur. Geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf, davada tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur; ayrıca karşı taraf lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (6325 s. K. m. 18/A, 7531 sayılı Kanun ile 7/11/2024'te değiştirilen hâliyle). Her iki taraf da katılmazsa yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.

Anlaşırsanız Tapu Devri Resmî Senet Olmadan Yapılır

Arabuluculuğun asıl kazancı burada: Anlaşma sağlanırsa açık artırma satışında değer kaybetmezsiniz. Düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili belgelerde bu şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. 7531 sayılı Kanun ile 7 Kasım 2024'te eklenen fıkra ise pratikte büyük kolaylık getirdi: Taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin tarafı, şerh alındıktan sonra doğrudan tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir ve işlem resmî senet düzenlenmeksizin tamamlanır.

Uygulamada bunun anlamı şudur: Paydaşlar arasında makul bir paylaşım formülü kurulabiliyorsa, dosya mahkemeye hiç gitmeden — keşif, bilirkişi, satış memuru ve artırma masrafı doğmadan — tapuda sonuçlanabilir. Bu yüzden dava dilekçesi hazırlamadan önce yaptığımız iş, tarafların gerçekten neyi istediğini anlamak ve arabuluculuk masasına somut bir teklifle oturmaktır.

İki Paylaşma Yolu: Aynen Taksim ve Satış

Kanun iki yol tanır — malın fiilen bölünmesi (aynen taksim) veya satılıp bedelinin paylaşılması. Kural olarak aynen taksim önceliklidir; ancak taksim mümkün değilse ya da paydaşlar taksim biçiminde anlaşamazsa satışa karar verilir.

Aynen Taksim Hangi Şartlarda Mümkündür?

Kısa cevap: Aynen taksim için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatı birlikte değerlendirilir. Taşınmaz önemli ölçüde değer kaybedecekse aynen taksime karar verilemez. Paydaşlar rıza göstermedikçe taşınmazın bir bölümü paylı (müşa) bırakılamaz.

Yargıtay bu şartları klasikleşmiş bir formülle sıralar:

Kararın tam metni →

Aynı karar, çok sık atlanan bir usul kuralını da netleştirir: Davacının satış istemesi, davalıların aynen taksim istemesine engel değildir. Bu, davanın "iki taraflı" niteliğinin doğal sonucudur.

Kararın tam metni →

Aynen taksim mümkün görülürse süreç üç adımda ilerler. Önce teknik bilirkişiye ifraz (parsel bölme) projesi düzenlettirilir. Ardından bu proje onaya sunulur: taşınmaz belediye veya mücavir alan sınırları içindeyse belediye encümenine, sınırlar dışındaysa il idare kuruluna. Onay makamı İmar Kanunu ve yönetmeliğine göre taksimin mümkün olup olmadığını bildirir; cevap olumsuzsa satışa karar verilir.

Bir başka kritik nokta: Koşula bağlı aynen taksim talebi geçerli bir taksim talebi değildir. "Aynen taksim olsun ama yola cepheli kısım bana verilsin" demek, diğer paydaşların muvafakati yoksa taksimi imkânsız kılar ve satışa gidilir.

Kararın tam metni →

İvaz İlavesi ve Kura: Parçalar Eşit Değilse

Bölünen parçaların değerleri birbirine denk gelmiyorsa eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme yapılır. Kimin hangi parçayı alacağı konusunda paydaşlar anlaşamazsa hâkim huzurunda kura çekilir.

Hukuk Genel Kurulu bu yöntemi ayrıntılı biçimde tarif etmiştir:

Kararın tam metni →

Bir uyarı: Hâkim, paydaşlar arasında anlaşma yoksa kendiliğinden "şu taşınmaz sana, şu taşınmaz ona" şeklinde taksime karar veremez. Birden fazla taşınmazın paydaşlar arasında dağıtılması yalnızca tüm paydaşların anlaşmasıyla mümkündür.

Binada Kat Mülkiyeti Kurarak Taksim

Üzerinde bağımsız bölümlere elverişli bir bina bulunan taşınmazda aynen taksim talebi, aynı zamanda kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi talebini de kapsar. Bu, apartman ve iş hanı dosyalarında en pratik çözümdür.

Kararın tam metni →

Satış Suretiyle Giderilme Nasıl İşler?

Kısa cevap: Aynen taksim mümkün değilse ya da paydaşlar taksimde anlaşamazsa mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Karar kesinleştikten sonra hâkimin görevlendirdiği satış memurluğu taşınmazı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre açık artırmayla satar; bedel paylar oranında dağıtılır.

Satış kararı verilirken hükümde satışın hangi usulde yapılacağı ve bedelin ne şekilde dağıtılacağı açıkça gösterilmelidir. Bu eksiklik tek başına bozma sebebidir.

Paydaşlar Arasında Satış: Tüm Paydaşların Rızası Şart

Artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmesi, TMK m. 699 gereği bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Tek bir paydaş bile rıza göstermezse artırma üçüncü kişilere de açık yapılır.

Bu kural aile taşınmazlarında büyük önem taşır: Paydaşlar aralarında anlaşıp artırmayı kapalı tutabilirlerse taşınmaz aile dışına çıkmaz. Ancak anlaşma sağlanamazsa taşınmazı yabancı bir alıcının alması hukuken engellenemez.

31 Temmuz 2026: Birinci Artırma Artık Sadece Mirasçılar Arasında (İİK m. 114)

31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi), izale-i şuyu satışlarının en çok şikâyet edilen sonucuna — aile malının açık artırmada üçüncü kişilere gitmesine — doğrudan müdahale etti. İİK m. 114'e eklenen cümlelere göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.

Yukarıda anlattığımız TMK m. 699 mekanizmasından farkı büyük: satışın paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmesi için bütün paydaşların rızası gerekirken, yeni kural rıza aramıyor — koşulları taşıyan her miras taşınmazında ilk tur, kanun gereği mirasçılara özel yapılıyor. Çıta ise yüksek: mirasçılar arası artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi gerekiyor. Mirasçılardan alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açık yapılıyor ve alt sınır yüzde elliye iniyor.

Aynı değişiklik ihale disiplinini de sertleştirdi: en yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaşsa teminatın tamamı diğer paydaşlara dağıtılır. Üstelik bedeli yatırmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası kesilir — bu cezayı doğrudan satışı yapan icra dairesi veya satış memuru verir.

Keşif ve Bilirkişi Olmadan Karar Verilemez

Mahkeme, mahallinde bilirkişi refakatinde keşif yapmadan ne aynen taksime ne de satışa karar verebilir. Keşfin amacı yalnızca taksim imkânını ölçmek değildir; taşınmazın fiilî durumunun tapu kaydına uygunluğu ve üzerindeki muhdesatların tespiti de keşifle yapılır.

Kararın tam metni →

Taşınmaz Üzerinde Bina veya Ağaç Varsa: Muhdesat

Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç, kuyu gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) kural olarak arzla birlikte satılır. Muhdesatın belirli paydaşlara ait olduğu tapuda şerhliyse veya bütün paydaşlar bu konuda ittifak ediyorsa, muhdesata isabet eden bedel o paydaşa ayrıca ödenir.

Yargıtay bu hesabı adım adım tarif etmiştir: Dava tarihi itibarıyla arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir, toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur, bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik oran kurularak belirlenir. Satış bedeli bu oranlara göre bölüştürülür.

Muhdesatın kime ait olduğu çekişmeliyse süreç değişir: Hak iddia eden paydaşa, görevli mahkemede muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açmak üzere HMK m. 165 uyarınca uygun bir süre verilir. Bu süre içinde dava açılırsa sonucu beklenir; açılmazsa o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilir.

Miras Ortaklığında (Elbirliği Mülkiyeti) Özel Durum

Miras yoluyla gelen taşınmazlarda mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti vardır. Mirasçılardan her biri tek başına ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ayrıca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini de isteyebilir.

Neden bu dönüşüm işe yarar? Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar oybirliğiyle hareket etmek zorundadır; tek bir mirasçının itirazı her işlemi kilitler. Paylı mülkiyete dönüşüm sonrasında her mirasçı kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir — satabilir, ipotek verebilir, payını devredebilir.

Dikkat: Mirasbırakan sağlığında mal kaçırmışsa ortaklığın giderilmesi davası bu sorunu çözmez. Böyle durumlarda önce muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) davasıyla taşınmazın tereke içine döndürülmesi, sonra ortaklığın giderilmesi gerekir. Aynı şekilde vasiyetnameyle belirli bir malı belirli bir mirasçıya bırakılmışsa paylaşım o iradeye göre şekillenir.

Ne Kadar Sürer, Ne Kadar Masraf Çıkar?

Kısa cevap: Tek taşınmazlı ve az paydaşlı bir dosyada ilk derece yargılaması uygulamada yaklaşık 1-1,5 yıl sürer. Paydaş sayısı fazla, mirasçılık belgesi eksik veya muhdesat çekişmeli dosyalarda süre 2-3 yıla uzayabilir. Satış aşaması, karar kesinleştikten sonra ayrıca aylar alır.

Masraf kalemleri: Başvurma harcı ve maktu kalemler, nispî peşin karar ve ilam harcı (taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır), gider avansı (tebligat, müzekkere), keşif harcı ve bilirkişi ücreti, aynen taksimde ifraz projesi ücreti, satış aşamasında kıymet takdiri ve ilan masrafları, varsa vekâlet ücreti.

Paylaşma İstenemeyen Hâller

Paylaşma isteme hakkı kural olarak sınırsızdır ve zamanaşımına tabi değildir. Ancak TMK m. 698 üç sınırlama getirir: sözleşmeyle en çok on yıllık kısıtlama, malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması ve uygun olmayan zamanda istemde bulunma yasağı.

"Uygun olmayan zaman" itirazı uygulamada sıkça ileri sürülür ama nadiren kabul edilir. Mahkeme, itirazın somut ve geçici bir olguya dayanmasını bekler; "şu an satış fiyatları düşük" gibi genel bir gerekçe kural olarak yeterli görülmez.

Alacaklı, Borçlunun Payı İçin Dava Açabilir mi?

Kısa cevap: Evet. Borçlunun elbirliği mülkiyetindeki (paylaşılmamış miras) payı doğrudan satılamaz. Alacaklı, İcra ve İflas Kanunu m. 121 uyarınca icra mahkemesinden alacağı yetki belgesiyle borçlu adına ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Bu yolla açılan davada özel bir hassasiyet vardır: Alacaklı davacı, borçlu paydaşı bir yönüyle temsil eder. Bu nedenle muhdesatın belirli paydaşlara aidiyeti konusunda alacaklının muvafakati yoksa "tüm paydaşlar anlaştı" sonucuna varılamaz ve muhdesat iddiasında bulunan paydaşın ayrı tespit davası açması gerekir.

İzale-i Şuyu Davasında En Sık Yapılan 8 Hata

1. Bir paydaşı davaya dahil etmemek. Bütün paydaşların davada yer alması zorunludur (HMK m. 27). Tapuda ölü görünen paydaşın mirasçıları da dahildir. Eksik taraf, aylar sonra ortaya çıkıp davayı başa sardırır.

2. Talebi tek yönlü kurmak. Yalnızca "aynen taksim" istemek, taksim imkânsız çıktığında dosyayı tıkar. "Aynen taksim, mümkün değilse satış" biçimindeki alternatifli talep neredeyse her zaman daha güvenlidir.

3. Koşullu aynen taksim talebi. "Taksim olsun ama yola cepheli kısım benim olsun" demek, diğer paydaşların muvafakati yoksa talebi geçersiz kılar ve satışa yol açar (Yargıtay 14. HD 2018/230).

4. Keşfe katılmamak. Aynen taksim isteyip keşifte hiçbir şey söylememek, bilirkişinin sizin kullanımınızı ve muhdesatınızı hiç görmemesi anlamına gelir.

5. Bilirkişi raporuna süresinde itiraz etmemek. Rapor tek kalemde davanın sonucunu belirler; kesinleşmiş bir rapora sonradan itiraz genellikle dinlenmez.

6. Muhdesat iddiasını dosyaya hiç girmemek. Üzerine ev yapan, ağaç diken, sera kuran paydaş bunu dile getirmezse bedel yalnızca paylara göre bölünür ve emeğinin karşılığını alamaz.

7. Satış aşamasını "iş bitti" sanmak. Karar kesinleştikten sonraki kıymet takdiri, ilan ve artırma aşamaları ayrı bir takip gerektirir. Kıymet takdirine itiraz süresi kaçırılırsa taşınmaz düşük bedelle satılabilir.

8. Fiilî kullanımı hukukî hak sanmak. Tarlanın yarısını 30 yıl tek başına kullanmak mülkiyet kazandırmaz. Buna karşılık diğer paydaşların bu kullanım için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) isteme hakkı doğabilir — bu ayrı bir davadır ve ortaklığın giderilmesiyle birlikte gündeme gelir.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları (Künye ve Bağlantılar)

Aşağıdaki kararların tamamı Adalet Bakanlığı içtihat sisteminde erişilebilir; künyelere tıklayarak tam metinleri okuyabilirsiniz.

Sonuç: Ortaklık Mutlaka Biter, Nasıl Biteceğini Hazırlık Belirler

Ortaklığın giderilmesi davasında sonucun "ortaklık sona erecek mi" olduğu bir belirsizlik yoktur — sona erecektir. Belirsizlik tek bir noktada toplanır: taşınmaz aile içinde bölünerek mi kalacak, yoksa satılıp bedeli mi paylaşılacak? Bu sorunun cevabını mahkemeye yaptığınız hazırlık belirler.

Pratik olarak üç şey fark yaratır. Birincisi: Dava açmadan önce tapu kaydını ve tüm mirasçılık belgelerini eksiksiz tamamlayın — davanın en sık tıkandığı yer burasıdır. İkincisi: Talebi alternatifli ve koşulsuz kurun; "aynen taksim mümkünse aynen taksim, değilse satış" formülü hem hızlı hem güvenlidir. Üçüncüsü: Keşif ve bilirkişi aşamasını en kritik duruşma gibi ele alın; rapor pratikte kararın kendisidir.

Miras kaynaklı ortaklıklarda dava genellikle tek başına yeterli olmaz; veraset ilamı, terekenin tespiti, payların hesaplanması ve gerekiyorsa muris muvazaası davasıyla birlikte planlanması gerekir. Mirastan feragat sözleşmesi yapılmışsa paydaş sıfatı, miras malının boşanmada paylaşılıp paylaşılmayacağı ise eşin talepleri açısından ayrıca değerlendirilir.

Dava öncesinde iki noktayı ayrıca kontrol ettirin: paydaşlardan biri mirasçı sıfatını kaybetmiş olabilir (reddi miras) ve mirasbırakanın bir vasiyetnamesi paylaşımın çerçevesini değiştirebilir. Saklı payı zedelenen paydaşlar için tenkis davası ayrıca gündeme gelir.

İstanbul miras avukatı olarak ortaklığın giderilmesi dosyalarını tapu ve mirasçılık kayıtlarının hazırlanmasından satış aşamasının takibine kadar bütün olarak yürütüyoruz. Dosyanızı değerlendirmek için bize ulaşabilirsiniz.