Miras Hukuku

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl Açılır?

Av. Murat Aydarİstanbul Boşanma Avukatı
Son güncelleme: 25 Temmuz 2026
14 dk okuma

Özet

Paydaşlardan her biri tek başına ortaklığın giderilmesi davası açabilir; diğerlerinin onayı gerekmez (TMK m. 698). Görevli mahkeme sulh hukuk, yetkili yer taşınmazın bulunduğu yerdir. Kanun iki yol tanır: aynen taksim veya satış (TMK m. 699). Asıl olan aynen taksimdir, ancak paydaşlar taksim biçiminde anlaşamazsa satışa hükmedilir. Bütün paydaşların davada yer alması zorunludur ve keşif-bilirkişi incelemesi yapılmadan satış kararı bile verilemez. Yargılama giderleri paydaşlara payları oranında yükletilir.

Babadan kalan tarla üç kardeşin adına tapuda ortak görünüyor. Biri satmak istiyor, biri ekmeye devam etmek istiyor, üçüncüsü hiç konuşmuyor. Yıllarca bu çıkmazda kalan binlerce aile var ve çözümü tek bir davadır: ortaklığın giderilmesi davası — eski adıyla izale-i şuyu.

Bu davanın en güçlü yanı şudur: diğer paydaşların rızasına ihtiyacınız yoktur. Tek bir paydaş dava açtığında mahkeme ortaklığı sona erdirmek zorundadır; tartışma "ortaklık bitecek mi" değil, "nasıl bitecek" sorusu üzerindedir.

ℹ️Bilgi
30 saniyede özet:
• Paydaşlardan herhangi biri tek başına dava açabilir; diğerlerinin onayı gerekmez (TMK m. 698).
• İki çözüm vardır: aynen taksim (malın fiilen bölünmesi) veya satış (bedelin paylaşılması) (TMK m. 699).
• Asıl olan aynen taksimdir; ancak paydaşlar taksimde anlaşamazsa satışa karar verilir.
• Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili yer taşınmazın bulunduğu yerdir.
Bütün paydaşların davada yer alması zorunludur; eksik paydaş bozma sebebidir.
• Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan satış kararı bile verilemez.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Kısa cevap: Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdî mülkiyete geçmeyi sağlayan davadır. Paylı mülkiyette (hisseli tapu) ve elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığı) açılabilir.

Yargıtay bu davanın niteliğini şu şekilde tanımlar — bu tanım davanın tüm sonuçlarını açıklayan anahtardır:

Kararın tam metni →

"İki taraflı" ve "taraflar için benzer sonuçlar doğuran" ifadeleri kritik: Bu davada kazanan ve kaybeden taraf yoktur. Davalı da davacıyla aynı haklara sahiptir, dolayısıyla yargılama giderleri ve vekâlet ücreti taraflara payları oranında yükletilir — davayı açan kişi tüm masrafı üstlenmez.

⚖️Yasal Düzenleme
TMK m. 698 — Paylaşmayı isteme hakkı: "Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın yeni bir düzenlemeye kadar paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. ... Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz."

Davayı Kim Açabilir, Kime Karşı Açılır?

Kısa cevap: Davayı paydaşlardan biri veya birkaçı, diğer bütün paydaşlara karşı açar. Tek bir paydaşın dahi davadan dışlanması kararın bozulmasına yol açar.

Bu, izale-i şuyu davalarında en sık yapılan hatanın kaynağıdır. Tapu kaydında görünmeyen ama fiilen paydaş olan kişiler — özellikle vefat etmiş bir paydaşın mirasçıları — davaya dahil edilmezse yıllar süren yargılama boşa gider.

⚠️Dikkat
Dava açmadan önce mutlaka güncel ve tedavüllü tapu kaydı alın. Kayıtta ölü bir paydaş görünüyorsa o kişi için veraset ilamı (mirasçılık belgesi) temin edilmeli ve tüm mirasçılar davaya dahil edilmelidir. Aksi hâlde davanız usul yönünden çıkmaza girer.

Dava Dilekçesinde Bulunması Gerekenler

Ortaklığın giderilmesi dilekçesi teknik bir metindir. Uygulamada aşağıdaki unsurların eksikliği dosyanın gereksiz uzamasına yol açar:

Taşınmazın ada/parsel bilgisi ve bulunduğu il/ilçe/mahalle — birden fazla taşınmaz varsa her biri ayrı ayrı gösterilmeli.
Tüm paydaşların ad-soyad, T.C. kimlik numarası ve adresleri; ölü paydaş varsa mirasçıları.
Talep sırası: "Öncelikle aynen taksim, mümkün olmaması hâlinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi" veya doğrudan satış talebi.
• Taşınmaz üzerinde bina, ağaç, kuyu, sera gibi muhdesat varsa bunların varlığı ve kime ait olduğu iddiası.
Deliller: tapu kaydı, kadastro paftası, mirasçılık belgesi, keşif ve bilirkişi incelemesi talebi.
• Harca esas değer beyanı (taşınmazın tamamının değeri üzerinden).

💡İpucu
Dilekçede talebi "aynen taksim mümkünse aynen taksim, değilse satış" şeklinde alternatifli kurmak neredeyse her zaman lehinizedir. Böylece bilirkişi raporu aynen taksimi mümkün görürse dava reddedilmez; mümkün görmezse doğrudan satışa geçilir ve ek dilekçeye ihtiyaç kalmaz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kısa cevap: Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-b). Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m. 12) — taraflar anlaşarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz.

İzale-i Şuyu Davasında Mahkeme ve Usul
KonuKuralDayanak
Görevli mahkemeSulh hukuk mahkemesiHMK m. 4/1-b
Yetkili yerTaşınmazın bulunduğu yer (kesin yetki)HMK m. 12
Yargılama usulüBasit yargılama usulüHMK m. 316 vd.
Birden fazla ildeki taşınmazHer taşınmaz için bulunduğu yerde ayrı davaHMK m. 12
Zamanaşımı / hak düşürücü süreYoktur — her zaman açılabilirTMK m. 698
Satış aşamasıHâkimin görevlendirdiği satış memuru, İİK hükümlerine göreHMK m. 322/2
Yargılama gideri ve vekâlet ücretiTaraflara payları oranındaYargıtay 14. HD 2015/7061
⚖️Yasal Düzenleme
HMK m. 322/2: "Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır."

İki Paylaşma Yolu: Aynen Taksim ve Satış

Kısa cevap: Kanun iki yol tanır — malın fiilen bölünmesi (aynen taksim) veya satılıp bedelinin paylaşılması. Kural olarak aynen taksim önceliklidir; ancak taksim mümkün değilse ya da paydaşlar taksim biçiminde anlaşamazsa satışa karar verilir.

⚖️Yasal Düzenleme
TMK m. 699 — Paylaşma biçimi: "Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır."
Aynen Taksim ve Satış Karşılaştırması
AYNEN TAKSİMSATIŞ SURETİYLE GİDERİLME
Her paydaş bağımsız bir parçanın maliki olurTaşınmaz satılır, bedel paylar oranında dağıtılır
Taşınmaz aile içinde kalırTaşınmaz üçüncü kişiye geçebilir
İmar mevzuatına uygun ifraz şartİmar kısıtı sorun oluşturmaz
Parçalar denk değilse ivaz (para) ilavesiBedel doğrudan paya göre bölünür
Kimin nereyi alacağı anlaşmayla ya da kura ileSatış memuru eliyle açık artırma
Onay makamı (belediye encümeni / il idare kurulu) gerekirEk onay gerekmez
Değer kaybı riski varsa uygulanamazPiyasa değerinin altında satış riski vardır

Aynen Taksim Hangi Şartlarda Mümkündür?

Kısa cevap: Aynen taksim için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatı birlikte değerlendirilir. Taşınmaz önemli ölçüde değer kaybedecekse aynen taksime karar verilemez. Paydaşlar rıza göstermedikçe taşınmazın bir bölümü paylı (müşa) bırakılamaz.

Yargıtay bu şartları klasikleşmiş bir formülle sıralar:

Kararın tam metni →

Aynı karar, çok sık atlanan bir usul kuralını da netleştirir: Davacının satış istemesi, davalıların aynen taksim istemesine engel değildir. Bu, davanın "iki taraflı" niteliğinin doğal sonucudur.

Kararın tam metni →

Aynen taksim mümkün görülürse süreç şu adımlarla ilerler: teknik bilirkişiye ifraz (taksim) projesi düzenlettirilir; taşınmaz belediye veya mücavir alan sınırları içindeyse proje belediye encümeninin onayına sunulur, sınırlar dışındaysa il idare kurulundan İmar Kanunu ve yönetmeliğine göre taksimin mümkün olup olmadığı sorulur. Onay makamından olumsuz cevap gelirse satışa karar verilir.

🚨Kritik Uyarı
Uygulamada sık rastlanan bir bozma sebebi: ifraz projesinin belediye encümeni yerine belediye başkanının onayına sunulması. Yargıtay 6. HD 2010/247 sayılı kararında tam olarak bu nedenle hükmü bozmuştur. Onayın doğru makamdan alınıp alınmadığını dosyada mutlaka takip ettirin.

Bir başka kritik nokta: Koşula bağlı aynen taksim talebi geçerli bir taksim talebi değildir. "Aynen taksim olsun ama yola cepheli kısım bana verilsin" demek, diğer paydaşların muvafakati yoksa taksimi imkânsız kılar ve satışa gidilir.

Kararın tam metni →

İvaz İlavesi ve Kura: Parçalar Eşit Değilse

Kısa cevap: Bölünen parçaların değerleri birbirine denk gelmiyorsa eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme yapılır. Kimin hangi parçayı alacağı konusunda paydaşlar anlaşamazsa hâkim huzurunda kura çekilir.

Hukuk Genel Kurulu bu yöntemi ayrıntılı biçimde tarif etmiştir:

Kararın tam metni →

📋Örnek
Üç kardeşe eşit paylı 1.500 m² arsa. Bilirkişi 500 m²'lik üç parça oluşturuyor ancak bir parça yola cepheli olduğu için 1.200.000 TL, diğerleri 900.000 TL değerinde. Mahkeme aynen taksime karar verirse: yola cepheli parçayı alan kardeş, diğer iki kardeşe toplam 200.000 TL ivaz öder (her birine 100.000 TL) ve böylece üç pay eşitlenir. Hangi kardeşin hangi parçayı alacağı konusunda anlaşma yoksa duruşmada kura çekilir.

Bir uyarı: Hâkim, paydaşlar arasında anlaşma yoksa kendiliğinden "şu taşınmaz sana, şu taşınmaz ona" şeklinde taksime karar veremez. Birden fazla taşınmazın paydaşlar arasında dağıtılması yalnızca tüm paydaşların anlaşmasıyla mümkündür.

Binada Kat Mülkiyeti Kurarak Taksim

Kısa cevap: Üzerinde bağımsız bölümlere elverişli bir bina bulunan taşınmazda aynen taksim talebi, aynı zamanda kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi talebini de kapsar. Bu, apartman ve iş hanı dosyalarında en pratik çözümdür.

Kararın tam metni →

Önemli
Kat mülkiyeti kurulması yoluyla taksim, üç paydaşlı ve üç daireli bir binada ideal sonucu verir: her paydaş bir bağımsız bölümün tek maliki olur, taşınmaz aile dışına çıkmaz ve satış zararı doğmaz. Bunun için binanın projeye ve imar mevzuatına uygun, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine elverişli olması ve gerekli belgelerin (mimarî proje, yapı kullanma izni) tamamlanması gerekir.

Satış Suretiyle Giderilme Nasıl İşler?

Kısa cevap: Aynen taksim mümkün değilse ya da paydaşlar taksimde anlaşamazsa mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Karar kesinleştikten sonra hâkimin görevlendirdiği satış memurluğu taşınmazı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre açık artırmayla satar; bedel paylar oranında dağıtılır.

Satış Aşamasının Adımları
AdımNe Olur?
1. Kararın kesinleşmesiİstinaf/temyiz süreleri geçer veya kanun yolu tükenir
2. Satış memuru görevlendirilmesiHâkim satış için memur görevlendirir (HMK m. 322/2)
3. Satış dosyasının açılmasıSatış memurluğunda dosya numarası alınır, masraf yatırılır
4. Kıymet takdiriBilirkişiyle güncel değer belirlenir; itiraz edilebilir
5. Satış ilanıİlan ve tebligatlar yapılır, artırma günleri belirlenir
6. Açık artırmaElektronik ortam ve/veya fiziki artırma; ihale yapılır
7. Bedelin dağıtımıMasraflar düşülür, kalan bedel paylar oranında ödenir

Satış kararı verilirken hükümde satışın hangi usulde yapılacağı ve bedelin ne şekilde dağıtılacağı açıkça gösterilmelidir. Bu eksiklik tek başına bozma sebebidir.

💡İpucu
Paydaşlar, artırmada kendileri de teklif verebilir. Taşınmazı elinde tutmak isteyen paydaş için satış aşaması bir kayıp değil, tam mülkiyeti makul bir bedelle edinme fırsatı olabilir. Kıymet takdirini ve artırma gününü kaçırmamak bu yüzden hayati önemdedir.

Paydaşlar Arasında Satış: Tüm Paydaşların Rızası Şart

Kısa cevap: Artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmesi, TMK m. 699 gereği bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Tek bir paydaş bile rıza göstermezse artırma üçüncü kişilere de açık yapılır.

Bu kural aile taşınmazlarında büyük önem taşır: Paydaşlar aralarında anlaşıp artırmayı kapalı tutabilirlerse taşınmaz aile dışına çıkmaz. Ancak anlaşma sağlanamazsa taşınmazı yabancı bir alıcının alması hukuken engellenemez.

Keşif ve Bilirkişi Olmadan Karar Verilemez

Kısa cevap: Mahkeme, mahallinde bilirkişi refakatinde keşif yapmadan ne aynen taksime ne de satışa karar verebilir. Keşfin amacı yalnızca taksim imkânını ölçmek değildir; taşınmazın fiilî durumunun tapu kaydına uygunluğu ve üzerindeki muhdesatların tespiti de keşifle yapılır.

Kararın tam metni →

⚠️Dikkat
Keşfe katılmamak veya keşifte söylemek istediğinizi söylememek ciddi bir kayıptır. Aynen taksim istiyorsanız keşif sırasında hangi parçanın nereden geçmesi gerektiğini, kullanım durumunu ve muhdesatları tutanağa geçirtmelisiniz. Bilirkişi raporuna süresi içinde itiraz edilmemesi de dosyanın kaderini belirler.

Taşınmaz Üzerinde Bina veya Ağaç Varsa: Muhdesat

Kısa cevap: Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç, kuyu gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) kural olarak arzla birlikte satılır. Muhdesatın belirli paydaşlara ait olduğu tapuda şerhliyse veya bütün paydaşlar bu konuda ittifak ediyorsa, muhdesata isabet eden bedel o paydaşa ayrıca ödenir.

Yargıtay bu hesabı adım adım tarif etmiştir: Dava tarihi itibarıyla arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir, toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur, bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik oran kurularak belirlenir. Satış bedeli bu oranlara göre bölüştürülür.

Muhdesatın kime ait olduğu çekişmeliyse süreç değişir: Hak iddia eden paydaşa, görevli mahkemede muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açmak üzere HMK m. 165 uyarınca uygun bir süre verilir. Bu süre içinde dava açılırsa sonucu beklenir; açılmazsa o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilir.

📋Örnek
Ortak tarlanın üzerine kardeşlerden biri kendi parasıyla sera kurmuş ve bunu tüm paydaşlar kabul ediyor. Bilirkişi arzı 2.000.000 TL, serayı 500.000 TL değerlendirdi; toplam 2.500.000 TL. Muhdesat oranı %20, arz oranı %80. Taşınmaz 3.000.000 TL'ye satılırsa: 600.000 TL sera sahibi kardeşe muhdesat karşılığı, kalan 2.400.000 TL üç kardeşe payları oranında (her birine 800.000 TL) dağıtılır. Sera sahibi kardeşin toplam alacağı 1.400.000 TL olur.

Miras Ortaklığında (Elbirliği Mülkiyeti) Özel Durum

Kısa cevap: Miras yoluyla gelen taşınmazlarda mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti vardır. Mirasçılardan her biri tek başına ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ayrıca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini de isteyebilir.

⚖️Yasal Düzenleme
TMK m. 642: "Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir."
⚖️Yasal Düzenleme
TMK m. 644: "Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder."

Neden bu dönüşüm işe yarar? Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar oybirliğiyle hareket etmek zorundadır; tek bir mirasçının itirazı her işlemi kilitler. Paylı mülkiyete dönüşüm sonrasında her mirasçı kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir — satabilir, ipotek verebilir, payını devredebilir.

💡İpucu
Miras taşınmazlarında sıra genellikle şudur: önce veraset ilamı, sonra tereke tespiti, ardından tapuda intikal (mirasçılar adına tescil), en sonunda ortaklığın giderilmesi davası. İntikal yapılmadan da dava açılabilir ancak mirasçılık belgesinin dosyaya sunulması zorunludur. Mirasçılar arasında miras paylarının doğru hesaplanması paylaşımın adil olması için ön koşuldur.

Dikkat: Mirasbırakan sağlığında mal kaçırmışsa ortaklığın giderilmesi davası bu sorunu çözmez. Böyle durumlarda önce muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) davasıyla taşınmazın tereke içine döndürülmesi, sonra ortaklığın giderilmesi gerekir. Aynı şekilde vasiyetnameyle belirli bir malı belirli bir mirasçıya bırakılmışsa paylaşım o iradeye göre şekillenir.

Ne Kadar Sürer, Ne Kadar Masraf Çıkar?

Kısa cevap: Tek taşınmazlı ve az paydaşlı bir dosyada ilk derece yargılaması uygulamada yaklaşık 1-1,5 yıl sürer. Paydaş sayısı fazla, mirasçılık belgesi eksik veya muhdesat çekişmeli dosyalarda süre 2-3 yıla uzayabilir. Satış aşaması, karar kesinleştikten sonra ayrıca aylar alır.

Süreyi Uzatan ve Kısaltan Etkenler
Süreyi UzatanSüreyi Kısaltan
Ölü paydaş için mirasçılık belgesi eksikliğiDava öncesi tüm mirasçılık belgelerinin hazır olması
Adresi bilinmeyen paydaşa ilanen tebligatGüncel adres ve MERNİS kayıtlarının doğru sunulması
Muhdesat aidiyeti çekişmesi ve bekletici meseleMuhdesat konusunda paydaşların ittifakı
Aynen taksim projesinin onay makamında beklemesiDoğrudan satış talebi (taksim mümkün değilse)
Bilirkişi raporuna itiraz ve ek raporTalebin baştan alternatifli ve net kurulması
İstinaf ve temyiz aşamalarıPaydaşların kararı kabul edip kesinleştirmesi

Masraf kalemleri: Başvurma harcı ve maktu kalemler, nispî peşin karar ve ilam harcı (taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır), gider avansı (tebligat, müzekkere), keşif harcı ve bilirkişi ücreti, aynen taksimde ifraz projesi ücreti, satış aşamasında kıymet takdiri ve ilan masrafları, varsa vekâlet ücreti.

ℹ️Bilgi
En büyük masraf kalemi nispî harç olduğundan toplam maliyet doğrudan taşınmazın değeriyle orantılıdır. İyi haber: Bu dava iki taraflı olduğundan yargılama giderleri ve vekâlet ücreti sonunda tüm paydaşlara payları oranında yükletilir — davayı açan kişi masrafın tamamını üstlenmez, yalnızca peşin öder. Harç ve avans tutarları her yıl 1 Ocak'ta güncellenir; güncel tutarlar için yürürlükteki Harçlar Tarifesi ve HMK Gider Avansı Tarifesi esas alınmalıdır.

Paylaşma İstenemeyen Hâller

Kısa cevap: Paylaşma isteme hakkı kural olarak sınırsızdır ve zamanaşımına tabi değildir. Ancak TMK m. 698 üç sınırlama getirir: sözleşmeyle en çok on yıllık kısıtlama, malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması ve uygun olmayan zamanda istemde bulunma yasağı.

Paylaşma İsteme Hakkının Sınırları
SınırlamaKapsamDayanak
Sözleşmesel kısıtlamaPaydaşlar paylaşmamayı en çok 10 yıl için kararlaştırabilir; taşınmazda resmî şekil ve tapu şerhi gerekirTMK m. 698/2
Sürekli amaca özgülemeOrtak geçit, ortak kuyu, ortak avlu gibi sürekli bir amaca özgülenmiş mal paylaşılamazTMK m. 698/1
Uygun olmayan zamanHasat öncesi, olağandışı piyasa koşulları gibi hâllerde istem reddedilebilirTMK m. 698/3
Mirasta ortaklığı sürdürme yükümüSözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürme yükümü varsa paylaşma istenemezTMK m. 642

"Uygun olmayan zaman" itirazı uygulamada sıkça ileri sürülür ama nadiren kabul edilir. Mahkeme, itirazın somut ve geçici bir olguya dayanmasını bekler; "şu an satış fiyatları düşük" gibi genel bir gerekçe kural olarak yeterli görülmez.

Alacaklı, Borçlunun Payı İçin Dava Açabilir mi?

Kısa cevap: Evet. Borçlunun elbirliği mülkiyetindeki (paylaşılmamış miras) payı doğrudan satılamaz. Alacaklı, İcra ve İflas Kanunu m. 121 uyarınca icra mahkemesinden alacağı yetki belgesiyle borçlu adına ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

⚖️Yasal Düzenleme
İİK m. 121 — Paraya çevirmenin diğer tarzı, iştirak halinde mülkiyet hisseleri: "Bir intifa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya bir şirket yahut iştirak halinde tasarruf olunan bir mal hissesi gibi yukarıki maddelerde gösterilmeyen başka nevi malların satılması lazımgelirse icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar. İcra mahkemesi, yerleşim yerleri malûm olan alâkadarları davet ve gelenlerini dinledikten sonra açık artırma yaptırabileceği gibi satış için bir memur da tayin edebilir."

Bu yolla açılan davada özel bir hassasiyet vardır: Alacaklı davacı, borçlu paydaşı bir yönüyle temsil eder. Bu nedenle muhdesatın belirli paydaşlara aidiyeti konusunda alacaklının muvafakati yoksa "tüm paydaşlar anlaştı" sonucuna varılamaz ve muhdesat iddiasında bulunan paydaşın ayrı tespit davası açması gerekir.

⚠️Dikkat
Miras kalan taşınmaz üzerinde alacaklı takibi başlamışsa mirası reddetme (reddi miras) süresini kaçırmamak hayati olabilir. Mirasbırakanın borçları terekeyi aşıyorsa, ortaklığın giderilmesi davasıyla elde edilecek bedel borçlulara gidebilir. Bu ihtimalde reddi miras veya tereke defterinin tutulmasını istemek daha isabetli olabilir.

İzale-i Şuyu Davasında En Sık Yapılan 8 Hata

1. Bir paydaşı davaya dahil etmemek. Bütün paydaşların davada yer alması zorunludur (HMK m. 27). Tapuda ölü görünen paydaşın mirasçıları da dahildir. Eksik taraf, aylar sonra ortaya çıkıp davayı başa sardırır.

2. Talebi tek yönlü kurmak. Yalnızca "aynen taksim" istemek, taksim imkânsız çıktığında dosyayı tıkar. "Aynen taksim, mümkün değilse satış" biçimindeki alternatifli talep neredeyse her zaman daha güvenlidir.

3. Koşullu aynen taksim talebi. "Taksim olsun ama yola cepheli kısım benim olsun" demek, diğer paydaşların muvafakati yoksa talebi geçersiz kılar ve satışa yol açar (Yargıtay 14. HD 2018/230).

4. Keşfe katılmamak. Aynen taksim isteyip keşifte hiçbir şey söylememek, bilirkişinin sizin kullanımınızı ve muhdesatınızı hiç görmemesi anlamına gelir.

5. Bilirkişi raporuna süresinde itiraz etmemek. Rapor tek kalemde davanın sonucunu belirler; kesinleşmiş bir rapora sonradan itiraz genellikle dinlenmez.

6. Muhdesat iddiasını dosyaya hiç girmemek. Üzerine ev yapan, ağaç diken, sera kuran paydaş bunu dile getirmezse bedel yalnızca paylara göre bölünür ve emeğinin karşılığını alamaz.

7. Satış aşamasını "iş bitti" sanmak. Karar kesinleştikten sonraki kıymet takdiri, ilan ve artırma aşamaları ayrı bir takip gerektirir. Kıymet takdirine itiraz süresi kaçırılırsa taşınmaz düşük bedelle satılabilir.

8. Fiilî kullanımı hukukî hak sanmak. Tarlanın yarısını 30 yıl tek başına kullanmak mülkiyet kazandırmaz. Buna karşılık diğer paydaşların bu kullanım için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) isteme hakkı doğabilir — bu ayrı bir davadır ve ortaklığın giderilmesiyle birlikte gündeme gelir.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları (Künye ve Bağlantılar)

Aşağıdaki kararların tamamı Adalet Bakanlığı içtihat sisteminde erişilebilir; künyelere tıklayarak tam metinleri okuyabilirsiniz.

Karar KünyesiKonusu
Yargıtay 14. HD, E. 2015/7448, K. 2015/7061, T. 25.06.2015Davanın niteliği; tüm paydaşların davada yer alma zorunluluğu; muhdesat oranlama yöntemi; HMK m. 165 süre; giderlerin paylara göre dağıtımı
Yargıtay 6. HD, E. 2009/9258, K. 2010/247, T. 19.01.2010Aynen taksim şartları; müşa bırakma yasağı; ivazla denkleştirme; ifraz projesinin belediye encümeni onayı; kura
Yargıtay 14. HD, E. 2018/1832, K. 2018/6486, T. 09.10.2018Davacının satış istemesi davalının aynen taksim istemesine engel değildir; tarım arazisi niteliğinin araştırılması
Yargıtay 14. HD, E. 2016/1201, K. 2018/230, T. 15.01.2018Aynen taksim önceliği; koşula bağlı taksim talebinin diğer paydaşların muvafakati olmadan sonuç doğurmaması
Yargıtay 6. HD, E. 2011/11764, K. 2012/65, T. 16.01.2012Keşif ve bilirkişi olmadan satış kararı verilemez; hükümde satış usulünün gösterilmesi zorunluluğu
Yargıtay HGK, E. 2001/13-1039, K. 2001/16, T. 21.02.2001Taksim projesi ve imar onayı süreci; ivaz ilavesi; mahkeme huzurunda kura çekimi
Yargıtay 14. HD, E. 2013/14789, K. 2014/525, T. 13.01.2014Aynen taksim isteminin kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesini de kapsaması
Yargıtay 14. HD, E. 2013/7269, K. 2013/10261, T. 05.07.2013Alacaklının açtığı davada muhdesat aidiyeti konusunda alacaklının muvafakatinin gerekmesi
Yargıtay 14. HD, E. 2015/9698, K. 2017/2169, T. 21.03.2017Muhdesat üçüncü kişiye aitse davaya dahil edilemez ve satış bedelinden pay verilemez
Yargıtay 14. HD, E. 2016/6482, K. 2018/7154, T. 25.10.2018Davada yer almayan paydaşın hükmü temyiz etme hakkı
ℹ️Bilgi
Yukarıdaki kararlar, yazının hazırlandığı tarih itibarıyla Adalet Bakanlığı içtihat sisteminde erişilebilir durumdadır. İçtihat benzer olaylara ışık tutar; ancak her dosyanın kendine özgü delil ve fiilî durumu sonucu belirler. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Sonuç: Ortaklık Mutlaka Biter, Nasıl Biteceğini Hazırlık Belirler

Ortaklığın giderilmesi davasında sonucun "ortaklık sona erecek mi" olduğu bir belirsizlik yoktur — sona erecektir. Belirsizlik tek bir noktada toplanır: taşınmaz aile içinde bölünerek mi kalacak, yoksa satılıp bedeli mi paylaşılacak? Bu sorunun cevabını mahkemeye yaptığınız hazırlık belirler.

Pratik olarak üç şey fark yaratır. Birincisi: Dava açmadan önce tapu kaydını ve tüm mirasçılık belgelerini eksiksiz tamamlayın — davanın en sık tıkandığı yer burasıdır. İkincisi: Talebi alternatifli ve koşulsuz kurun; "aynen taksim mümkünse aynen taksim, değilse satış" formülü hem hızlı hem güvenlidir. Üçüncüsü: Keşif ve bilirkişi aşamasını en kritik duruşma gibi ele alın; rapor pratikte kararın kendisidir.

Miras kaynaklı ortaklıklarda dava genellikle tek başına yeterli olmaz; veraset ilamı, terekenin tespiti, payların hesaplanması ve gerekiyorsa muris muvazaası davasıyla birlikte planlanması gerekir. Mirastan feragat sözleşmesi yapılmışsa paydaş sıfatı, miras malının boşanmada paylaşılıp paylaşılmayacağı ise eşin talepleri açısından ayrıca değerlendirilir.

İstanbul miras avukatı olarak ortaklığın giderilmesi dosyalarını tapu ve mirasçılık kayıtlarının hazırlanmasından satış aşamasının takibine kadar bütün olarak yürütüyoruz. Reddi miras, vasiyetname ve saklı payı zedelenen mirasçılar için tenkis davası konularındaki rehberlerimize de bakabilir, dosyanızı değerlendirmek için bize ulaşabilirsiniz.

Yazar Hakkında
Av. Murat Aydar

Av. Murat Aydar

Boşanma Avukatıİstanbul Barosu - Sicil No: 62459

İstanbul'da aile hukuku alanında müvekkillerime hizmet veriyorum. Özellikle anlaşmalı ve çekişmeli boşanma, nafaka, velayet ve mal paylaşımı davalarında hukuki destek sağlıyorum.