Özet
Önalım davası, paylı taşınmazda üçüncü kişiye satılan payı alıcıdan almak için alıcıya karşı açılır. Süre noter bildiriminden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıldır. Bugün hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcının tapu giderleri kesin sürede yatırılır. Anayasa Mahkemesi rayiç bedel kuralını iptal etti ancak iptal 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. Paydaşa satışta, bağış ve cebrî artırmada önalım yoktur. Dava asliye hukukta, taşınmazın bulunduğu yerde açılır.
Paylı bir taşınmazda paydaşlardan biri payını yabancı birine sattığında diğer paydaşlar o payı alıcıdan alabilir. Buna önalım hakkı, eski adıyla şufa denir ve hak alıcıya karşı açılan önalım davasıyla kullanılır. Önalım davasının kuralları kısa sürede iki kez değişti. 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun dava süresini kısalttı ve bedel olarak payın rayiç değerini getirdi. Anayasa Mahkemesi ise 6 Kasım 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan kararıyla rayiç bedel kuralını iptal etti, iptalin yürürlüğünü dokuz ay erteledi. Bu yazıda önalım hakkının hangi satışlarda doğduğunu, dava süresini, bugün hangi bedelin ödendiğini, Anayasa Mahkemesi kararının ne anlama geldiğini ve davanın nasıl açılacağını kanun metinleri ve Yargıtay kararlarıyla anlatıyoruz.
Önalım Davası Nedir? Kısa Cevap
2. Ne zaman doğmaz. Paydaşa satışta, bağış, trampa ve ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devirde, cebrî artırmada ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda.
3. Süre. Satışın noterle bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl. 25 Aralık 2025'ten önceki satışlarda üst sınır iki yıldır.
4. Bugünkü bedel. Hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri, verilen kesin süre içinde yatırılır.
5. Anayasa Mahkemesi. Rayiç bedel kuralı 16 Temmuz 2026 tarihli kararla iptal edildi. İptal 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek, o tarihe kadar kural uygulanıyor.
6. Mahkeme. Asliye hukuk mahkemesi, taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkilidir. Önalım davası dava şartı arabuluculuk listesinde yer almaz.
Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m. 732). Önalım hakkı sahibi, satıcıyla alıcı arasındaki satışa sonradan katılarak alıcının yerine geçer ve payın kendi adına tescilini sağlar. Böylece paydaşlar, aralarına istemedikleri bir yabancının girmesini engelleyebilir.
Kanundan doğan bu hak dışında, sözleşmeyle de önalım hakkı kurulabilir. Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi her durumda, şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erer (TMK m. 735).
Önalım hakkı paylı mülkiyete özgüdür. Miras paylaşılana kadar mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir ve elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur (TMK m. 701). Mirastan kalan taşınmazda önalım hakkının ne zaman doğduğunu ve elbirliğindeki payla dava açarken nelere dikkat edileceğini mirastan kalan hisse nasıl satılır yazımızda anlattık.
Önalım Hakkı Hangi Satışlarda Doğar?
| Devir türü | Önalım hakkı | Dayanak |
|---|---|---|
| Payın üçüncü kişiye satışı | Doğar | TMK m. 732 |
| Payın başka bir paydaşa satışı | Doğmaz | TMK m. 732 |
| Bağış, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi | Doğmaz, ancak gerçekte satışsa muvazaa ispatıyla doğar | TMK m. 732 |
| Cebrî artırma (icra satışı) | Kullanılamaz | TMK m. 733/1 |
| Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar | 25 Aralık 2025'ten sonraki satışlarda kullanılamaz | TMK m. 733/1, geçici m. 1 |
Önalım hakkı yalnız satışta doğar. Yargıtay bunu "Ön alım hakkının konusu pay satışıdır" diye özetledi ve paylı mülkiyette ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bağış veya trampa gibi işlemlerle yapılan devirlerde önalım hakkının kullanılamayacağını belirtti (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 03.12.2024, E. 2023/4618, K. 2024/5429).
Ancak devir, önalım hakkını engellemek için başka bir işlem gibi gösterilmişse durum değişir. Aynı dosyada payın tapuda ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devredildiği, oysa işlemin gerçekte satış olduğu ileri sürülmüştü. Yargıtay "Görünüşteki işlemin geçerliliği ve ispatı bir şekle bağlı bulunsa bile, üçüncü kişiler muvazaa iddiasını tanık da dâhil olmak üzere her türlü delille ispat edebilirler" diyerek, muvazaa ispat edilirse gerçek işlem olan satış nedeniyle önalım hakkının kullanılabileceğini kabul etti ve kararı bozdu (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 03.12.2024, E. 2023/4618, K. 2024/5429).
Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. 7571 sayılı Kanun bu yasağa Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışları da ekledi (TMK m. 733/1). Bu değişiklik 25 Aralık 2025'ten önce yapılan satışlara uygulanmaz (TMK geçici m. 1/1). Yargıtay, değişiklikten önceki bir idari ihale dosyasında eski metnin yalnız cebrî satışları dışladığını, "ihtiyari açık artırma suretiyle yapılan satışlar için ön alım hakkının kullanılamayacağına dair ayrık bir düzenlemeye yer verilmemiştir" belirterek önalım davasının esastan incelenmesi gerektiğine karar verdi (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 10.04.2026, E. 2026/447, K. 2026/1919).
Önalım Hakkından Feragat ve Vazgeçme
Önalım hakkından genel olarak feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmek ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m. 733/2). Payını satmak isteyen paydaş, diğer paydaşlardan bu satış için yazılı vazgeçme beyanı alırsa alıcı sonradan önalım davası riskiyle karşılaşmaz.
Önalım Davası Açma Süresi
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m. 733/3). Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 733/4). Bu süreler hak düşürücü süredir ve kaçırılırsa dava reddedilir.
- Bildirim yapılmışsa. Üç aylık süre noter bildiriminin hak sahibine ulaştığı tarihten başlar.
- Bildirim yapılmamışsa. Üç aylık süre işlemeye başlamaz, ancak satıştan itibaren bir yıl geçince hak yine düşer.
- Eski satışlar. Bir yıllık üst sınır 7571 sayılı Kanunla getirildi. 25 Aralık 2025'ten önce yapılan satışlarda eski hükümdeki iki yıllık süre uygulanır (TMK geçici m. 1/1).
Önalım Davasında Hangi Bedel Ödenir?
7571 sayılı Kanundan önce önalım hakkı sahibi, alıcının tapuda gösterilen satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini öderdi. Anayasa Mahkemesi bu eski kuralı 2023'te Anayasa'ya aykırı bulmamıştı. 25 Aralık 2025'ten itibaren ise dava konusu payın rayiç bedelini hâkim gecikmeksizin belirler. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Süre içinde yatırmazsa payın kendi adına tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir (TMK m. 734/2). Bu kural değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanır (TMK geçici m. 1/2).
Kanun rayiç değerin hangi tarihe göre belirleneceğini söylemiyordu. Yargıtay 7 Eylül 2026'da bu boşluğu doldurdu ve "değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır" dedi (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 07.09.2026, E. 2026/3449, K. 2026/3685). Aynı kararda, eski kurala göre tapudaki satış bedeli esas alınarak verilen hüküm bozuldu. Payın rayiç değerinin keşif ve bilirkişi incelemesiyle 25 Aralık 2025 itibarıyla belirlenmesi, daha önce yatırılan bedel yeni bedelden azsa farkın aynı hesaba yatırılması istendi.
Anayasa Mahkemesi Rayiç Bedel Kuralını İptal Etti
Anayasa Mahkemesi 16 Temmuz 2026 tarihli kararıyla TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasındaki rayiç bedel ibaresini Anayasa'ya aykırı bularak oyçokluğuyla iptal etti. Bu iptal nedeniyle uygulanma imkânı kalmayan fıkranın geri kalanını ve eski davalara uygulanmayı öngören geçici 1. maddenin ikinci fıkrasını da iptal etti (Anayasa Mahkemesi, E.2026/23, K.2026/162, 16.07.2026). Karar 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı.
Mahkemeye göre önalım hakkı, üçüncü kişinin kabul ettiği satış koşullarının hak sahibi tarafından aynen üstlenilmesi esasına dayanır. Bedelin tarafların kararlaştırdığı satış bedeli yerine mahkemece belirlenen rayiç değer olması satışın koşullarını değiştirir, alıcının haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açabilir ve hak sahibini ne kadar ödeyeceğini ancak yargılama sonunda öğrenebileceği belirsiz bir konuma sokar. Mahkeme bu nedenle kuralın tarafların menfaatleri arasında adil bir denge kurmadığına ve mülkiyet hakkına aykırı olduğuna karar verdi.
- İptal hemen yürürlüğe girmedi. Doğacak hukuki boşluk nedeniyle iptal kararın yayımından dokuz ay sonra, yani 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek.
- O tarihe kadar kural uygulanıyor. Bugün açılan veya görülmekte olan önalım davalarında rayiç bedel kuralı ve Yargıtay'ın yukarıdaki tarih ölçütü uygulanmaya devam ediyor.
- Kanun koyucu yeni düzenleme yapmalı. İptal yürürlüğe girdiğinde 734. maddenin ikinci fıkrası boşalacağı için bu tarihe kadar bedele ilişkin yeni bir düzenleme yapılması bekleniyor.
- Önalım hakkı ortadan kalkmadı. Anayasa Mahkemesi 2025'te önalım hakkını düzenleyen 732-734. maddeleri Anayasa'ya aykırı bulmamıştı (Anayasa Mahkemesi, E.2024/152, K.2025/116, 03.06.2025). İptal yalnız bedelin belirlenme biçimine ilişkindir.
Önalım Davası Nasıl Açılır?
Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m. 734/1). Davada payın tapu kaydının iptali ve davacı adına tescili istenir. Dava malvarlığına ilişkin olduğundan görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2). Dava ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabileceği için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1).
Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu değildir. Dava şartı arabuluculuk kira, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarla sınırlıdır, önalım davası bu listede yer almaz (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
- Tapu kaydını ve satış senedini edinin. Satış tarihi, alıcı ve tapudaki bedel buradan anlaşılır.
- Süreyi hesaplayın. Noter bildirimi geldiyse üç ay, gelmediyse satıştan itibaren bir yıl içinde dava açın.
- Davayı alıcıya karşı açın. Satıcı paydaş davalı değildir, hak alıcıya karşı kullanılır.
- Bedeli hazırlayın. Mahkeme rayiç bedeli belirleyip kesin süre verdiğinde bedeli ve tapu giderlerini süresinde yatırın. Süre kaçarsa tescil kararı verilemez.
- Muvazaa varsa delillerinizi gösterin. Satış bağış veya bakma sözleşmesi gibi gösterilmişse tanık dahil her türlü delile dayanabilirsiniz.
Mirasçılar ve Boşanmış Eşler Arasında Önalım
Önalım davaları en çok kardeşler arasında ve boşanmış eşlerin ortak evinde karşımıza çıkar. Paylı mülkiyete geçmiş miras taşınmazında bir kardeş payını yabancıya satarsa diğer kardeşler önalım hakkını kullanabilir, kardeşe yapılan satışta ise bu hak doğmaz. Boşanmış eşlerden biri ortak evdeki payını üçüncü kişiye satarsa diğer eş de aynı haktan yararlanır. Ayrıntılar için boşandıktan sonra ortak ev satışı yazımıza bakabilirsiniz. Paydaşlar anlaşamıyorsa taşınmazın tamamının satışı için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
Sonuç
Önalım davası, paylı taşınmazda yabancıya satılan payı geri almanın tek yoludur ve süreleri kısadır. Satış noterle bildirildiyse üç ay, bildirilmediyse satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılmalıdır. Bugün ödenecek bedel, hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcının tapu giderleridir. Anayasa Mahkemesi bu kuralı iptal etmiş olsa da iptal 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe gireceği için o tarihe kadar rayiç bedel kuralı uygulanır. Bu tarihten sonra açılacak davalarda bedelin nasıl belirleneceği kanun koyucunun yapacağı yeni düzenlemeye bağlıdır.
Önalım davası ve paylı taşınmaz uyuşmazlıklarınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilir, hizmetlerimiz için miras avukatı ve mal paylaşımı avukatı sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Av. Murat Aydar
İstanbul'da aile hukuku alanında müvekkillerime hizmet veriyorum. Özellikle anlaşmalı ve çekişmeli boşanma, nafaka, velayet ve mal paylaşımı davalarında hukuki destek sağlıyorum.