Mirastan Kalan Hisse Nasıl Satılır? Kardeşlerin Önalım Hakkı

Anne veya babadan kalan bir ev, arsa ya da tarla çoğu zaman kardeşler arasında yıllarca paylaşılmadan kalır. Bir gün kardeşlerden biri parasını almak ister ve aynı soru sorulur. Mirastan kalan hissemi tek başıma satabilir miyim, kardeşlerimin onayı gerekir mi, kardeşim hissesini bana satabilir mi, satarsam kardeşlerimin önalım hakkı var mı, kardeşim satmak istemiyorsa ne olur?

Bu yazıda mirastan kalan bir taşınmazdaki payın hangi yollarla satılabileceğini, elbirliği ile paylı mülkiyet arasındaki farkın neden belirleyici olduğunu, miras payının devri sözleşmesini, kardeşlerin önalım hakkını ve satmak istemeyen kardeş karşısında başvurulacak yolu kanun hükümleri ve Yargıtay kararlarıyla anlatıyoruz.

Mirastan Kalan Hisse Satılabilir mi? Kısa Cevap

Önce Tapuya Bakın, Elbirliği mi Paylı mı?

Birden çok mirasçı varsa mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (TMK m. 640/2, Türk Medeni Kanunu). Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (TMK m. 701/2) ve kanunda aksine bir hüküm yoksa gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerekir (TMK m. 702/2).

Yargıtay bu kuralı şöyle açıklıyor. "TMK'nın 640 ve 702. maddeleri hükümlerine göre, elbirliği mülkiyetinde tasarrufi işlemlerde oybirliği aranmakta yani tüm mirasçıların katılımıyla tasarrufi işlemler yapılabilmektedir." (Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, 26.12.2019, E. 2016/10929, K. 2019/8964). Yani tapuda elbirliği hâlinde, yani iştirak hâlinde kayıtlı bir miras evinde hiçbir mirasçı kendi payını tek başına satamaz; çünkü o malda henüz kendisine ait belirli bir pay yoktur. Paylı mülkiyette ise durum farklıdır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur ve pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (TMK m. 688/3). Tapu kaydında payların belirli oranlarla gösterilip gösterilmediğine bakarak hangi durumda olduğunuzu öğrenebilirsiniz. Elbirliği mülkiyetini genel olarak tereke nedir yazımızda anlattık.

Birinci Yol, Bütün Mirasçılarla Birlikte Satış

En kolay yol, bütün mirasçıların birlikte satış kararı vermesidir. Mirasçıların hepsi satışa katıldığında elbirliği hâlindeki taşınmaz tapuda resmî şekilde satılabilir ve bedel mirasçılar arasında payları oranında paylaşılır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğundan (TMK m. 706/1), satışın tapu müdürlüğünde yapılması gerekir. Mirasçılardan biri yurt dışında ise vekâletname ile satışa katılabilir.

İkinci Yol, Paylı Mülkiyete Geçip Kendi Payını Satmak

Mirasçılardan biri payını ayrıca satmak istiyorsa önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir. Bunun iki yolu vardır.

• Paylaşma sözleşmesi. Mirasçılar paylaşma sözleşmesiyle tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesini kabul edebilir ve bu sözleşmenin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TMK m. 676).
• Sulh mahkemesine başvuru. Bir mirasçı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isterse sulh hâkimi diğer mirasçıları itirazlarını bildirmeye çağırır. Elbirliğinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmez veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmazsa paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir (TMK m. 644).

Paylı mülkiyete geçildikten sonra her mirasçının tapuda belirli bir payı olur ve bu payı satabilir. Ancak payını aile dışından birine satarsa diğer paydaşların aşağıda anlattığımız önalım hakkı doğar.

Üçüncü Yol, Miras Payının Devri Sözleşmesi

Elbirliği çözülmeden de miras payı üzerinde sözleşme yapılabilir. Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı böyle bir sözleşmenin geçerliliği ise noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır ve sözleşme bu kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez; sadece paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkını sağlar (TMK m. 677).

Bu nedenle kardeşinizin miras payını satın almak istiyorsanız yazılı bir sözleşme yeterlidir. Aile dışından biri miras payını satın alırsa durumu farklıdır. Yargıtay, mirasçının üçüncü kişiyle noterde yaptığı sözleşme geçerli olsa bile bu sözleşmenin "el birliği ortaklığı paylı mülkiyete çevrilmeden paylaşmaya katılma yetkisi vermeyecektir" belirterek, elbirliği ortaklığı devam ederken üçüncü kişinin açtığı davayı dinlenemez bulmuştur (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 02.10.2025, E. 2025/3923, K. 2025/3976). Aile dışından alıcı açısından miras payı devri bu yüzden çoğu zaman cazip değildir.

Senetle veya Protokolle Hisse Satışı Geçerli mi?

Uygulamada kardeşler arasında ya da aile dışından birine "hisse satış senedi" veya protokolle satış yapıldığı sık görülür. Tapulu bir taşınmazdaki pay için bu yol güvenli değildir. Yargıtay, tapulu taşınmazların satışının resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmadığını belirterek "resmî memur önünde yapılmayan harici satışlara değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz" demiş; mirasçı olmayan bir alıcı ile yapılan protokolü miras payı devri sözleşmesi sayıp tescile karar veren hükmü bozmuştur (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 24.03.2026, E. 2025/3823, K. 2026/1528). Hisse satacak veya alacaksanız tapuda resmî satış ya da kanundaki şekle uygun miras payı devri sözleşmesi yapılmalıdır.

Kardeşlerin Önalım Hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m. 732). Önalım hakkı, kardeşlerin ailenin taşınmazına yabancı birinin girmesini engelleyebilmesini sağlar. Uygulamadaki önemli noktalar şunlardır.

• Kardeşe satışta önalım yoktur. Önalım hakkı payın üçüncü kişiye satılması hâlinde doğar; payın diğer paydaşlardan birine satılması bu kapsamda değildir.
• Cebrî satışta önalım yoktur. Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733/1).
• Satış noterle bildirilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m. 733).
• Süre kısadır. 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra önalım hakkı, satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır (TMK m. 733).
• Bedel rayiç bedeldir. Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir ve önalım hakkı sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde yatırmak zorundadır (TMK m. 734).

Önalım hakkını miras kalan bir paya dayanarak kullanacaksanız tek başınıza hareket edemeyebilirsiniz. Yargıtay'a göre önalım hakkının kullanılmasında "davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise, tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir." Bütün ortakların muvafakati sağlanamazsa terekeye temsilci atanması için davacıya süre verilmesi gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 23.03.2009, E. 2008/13496, K. 2009/2379).

Kardeşim Satmak İstemiyor, Ne Yapabilirim?

Kardeşlerden biri satmak istemiyor ve anlaşma sağlanamıyorsa çözüm ortaklığın giderilmesidir. Her mirasçı terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir (TMK m. 642/2). Bu dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu).

Evi ailede tutmak isteyen mirasçılar için yeni bir güvence de var. Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır ve bu usul bir defaya mahsus uygulanır. Bu artırmada teklifler muhammen kıymetin yüzde yüzünden az olamaz (İİK m. 114, İcra ve İflas Kanunu). Yani "miras kalan evi satmak istemiyorum" diyen mirasçı, evi önce yalnız mirasçılar arasında yapılan artırmada satın alarak ailede tutabilir. Davanın aşamalarını ortaklığın giderilmesi davası yazımızda anlattık.

Vergi ve Tapu İşlemleri

Mirastan kalan taşınmaz satılmadan önce tapuda mirasçılar adına intikal yapılır. Kanuna göre intikal eden gayrimenkullerin tescil işlemi veraset ve intikal vergisinin tahakkuku beklenmeksizin yapılır; ancak intikali yapılan gayrimenkule isabet eden veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmedikçe devir ve ferağı yapılamaz ve tapu memurları vergi dairesince verilmiş ilişik kesme belgesi olmaksızın devir işlemi yapamaz (VİVK m. 19). Satıştan önce bu belgeyi almanız gerekir. İntikalin adımlarını miras tapu intikali yazımızda anlattık.

Yazıda Dayandığımız Kararlar

Yazıda dayandığımız Yargıtay kararlarının tamamı oybirliğiyle verilmiştir. Künyeye tıklayarak tam metni okuyabilirsiniz.

Sonuç

Mirastan kalan bir taşınmazdaki payı satmanın yolu, tapudaki mülkiyet türüne bağlıdır. Miras paylaşılmadıkça mirasçılar elbirliğiyle maliktir ve hiçbir mirasçı payını tek başına satamaz; ya bütün mirasçılar birlikte satar ya da önce paylı mülkiyete geçilir. Miras payı yazılı sözleşmeyle bir kardeşe, noterde düzenlenen sözleşmeyle üçüncü kişiye devredilebilir; ancak üçüncü kişi paylaşmaya katılamaz. Senetle veya protokolle yapılan harici satış geçersizdir. Paylı payın üçüncü kişiye satışında kardeşlerin önalım hakkı vardır ve bu hak bildirimden itibaren üç ay, her hâlde bir yıl içinde rayiç bedel yatırılarak kullanılır. Anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi istenir ve satışta ilk artırma yalnız mirasçılar arasında yapılır.

Miras payı satışı, önalım davası veya ortaklığın giderilmesi konusunda dosyanızın değerlendirilmesi için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Miras davalarındaki hizmetlerimiz için miras avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.