Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur? Eşim Evi Satabilir mi?

Boşanma danışmalarında en sık duyduğumuz cümlelerden biri şu: "Ev eşimin adına, satıp kaçarsa ne yaparım?" Türk Medeni Kanunu bu korkuya karşı özel bir koruma getirmiş. Aile konutu, malik olan eşin tek başına satamayacağı, ipotek ettiremeyeceği ve kirasını feshedemeyeceği bir taşınmaz.

Ama burada çoğu kişinin bilmediği bir ayrıntı var. Koruma tapuya şerh koymanıza bağlı değil; kanun, konut fiilen aile konutu olduğu için sizi koruyor. Buna rağmen şerhi koydurmamak ciddi bir risk. Bu yazıda o çelişkiyi Yargıtay kararlarıyla açıklıyor, şerhi nasıl koyduracağınızı adım adım gösteriyoruz.

Aile Konutu Nedir? Hangi Ev Aile Konutu Sayılır?

Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, birlikte yaşadıkları ve süreklilik gösteren ortak yaşam merkezidir. Kanun bir tanım vermez; nitelik fiilî duruma göre belirlenir. Belirleyici olan tapudaki kayıt ya da faturaların kime ait olduğu değil, ailenin orada yaşıyor olması.

• Mülkiyet kimde olursa olsun konut aile konutu olabilir; ev eşlerden birinin adına kayıtlı olabileceği gibi kirada da olunabilir.
• Yazlık, ikinci ev veya yatırım amaçlı taşınmaz aile konutu değildir. Ailenin sürekli yaşam merkezi aranır.
• Bir ailenin tek bir aile konutu olur. Aynı anda iki taşınmaza aile konutu niteliği tanınmaz.
• İşyeri niteliğindeki bölümler kural olarak kapsam dışıdır; konutla bütünleşmiş kullanım varsa somut olaya göre değerlendirilir.

Aile Konutu Şerhi Ne İşe Yarar? TMK 193 ve 194

Türk Medeni Kanunu m. 193, eşlere geniş bir işlem özgürlüğü tanır: kanunda aksine hüküm bulunmadıkça eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapabilir. M. 194 ise bu özgürlüğü aile konutu bakımından "aile birliğinin korunması" amacıyla sınırlar.

Maddenin dört fıkrası, birbirini tamamlayan dört ayrı imkân verir:

Şerh Yoksa Koruma Yok mu? Yargıtay: Şerh Kurucu Değil, Açıklayıcı

En yaygın yanılgı bu. Koruma şerhten doğmuyor. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 07.04.2026 tarihli E.2025/6943, K.2026/3765 sayılı kararında meseleyi şöyle ortaya koyuyor: 194. madde hükmü ile aile konutu şerhi konulmuş olmasa da eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma, şerh konulduğu için değil, aile konutu zaten var olduğu için getirilmiştir.

Aynı kararın en çok alıntılanmayı hak eden cümlesi şu: şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh kurucu değil açıklayıcı şerh özelliği taşır.

Karardaki bir başka tespit de malik eşi bağlar: aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, konutun ipotek edilmesi gibi tek başına bir ayni hakla konutu sınırlandıramaz. Bu ancak diğer eşin açık rızasıyla yapılabilir.

O Hâlde Şerh Neden Şart? İyiniyetli Üçüncü Kişi Sorunu

Buraya kadar okuyup "şerhe gerek yokmuş" diye düşünmek, uygulamada en pahalı hatadır. Çünkü karşınıza ikinci bir kural çıkar: Türk Medeni Kanunu m. 1023. Bu maddeye göre tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Yani eşiniz evi rızanız olmadan sattığında iki kural çarpışır. Bir yanda rızasız işlemi geçersiz sayan m. 194, diğer yanda tapuya güvenen alıcıyı koruyan m. 1023. Tapuda şerh yoksa alıcı ya da kredi veren banka "ben kütüğe baktım, orada aile konutu ibaresi yoktu" diyebilir. Yargıtay kararlarında bu savunmanın kabul edildiği çok sayıda örnek var:

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur? Adım Adım

Şerh için dava açmanız gerekmez. TMK m. 194/3, malik olmayan eşe doğrudan tapu müdürlüğünden talep hakkı verir. Süreç şöyle işler:

1. Taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğünden randevu alın. Randevular e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetlerinden verilir.
2. Talebinizi yazılı dilekçeyle sunun. Dilekçede taşınmazın ada ve parsel bilgisi, evlilik bilgisi ve konutun aile konutu olduğu belirtilir. Örnek metni aşağıda verdik.
3. Evliliği ve oturmayı gösteren belgeleri ekleyin. Uygulamada nüfus kayıt örneği ya da evlilik cüzdanı, yerleşim yeri belgesi ve konutun aile konutu olduğunu gösteren muhtarlıktan alınmış belge isteniyor. İstenen belgeler müdürlükler arasında farklılık gösterebildiği için başvuru öncesi teyit etmenizi öneririz.
4. Tapu memuru talebi inceleyip kütüğe belirtmeyi işler. İşlem tamamlandığında tapu kaydının beyanlar hanesinde "Aile konutudur" ibaresi görünür.

Aile Konutu Şerhi İçin Harç Ödenir mi?

492 sayılı Harçlar Kanunu'nun tam metninde aile konutu şerhi için ayrı bir harç kalemi öngörülmemiştir. Uygulamada bu belirtme tapu müdürlüklerinde harç alınmaksızın işlenmektedir. Yine de döner sermaye hizmet bedeli gibi kalemler bakımından güncel durumu başvuru öncesi tapu müdürlüğünden teyit etmeniz doğru olur.

Tapu Müdürlüğü Reddederse ya da Ortak Mülkiyet Varsa

Tapu müdürlüğü talebi reddederse veya taşınmazın niteliği tartışmalıysa aile mahkemesinden şerh konulmasını isteyebilirsiniz. Ayrıca TMK m. 194/2, rızayı sağlayamayan ya da haklı bir sebep olmaksızın kendisine rıza verilmeyen eşe hâkimin müdahalesini isteme hakkı tanır. Uygulamada aile konutu şerhi talepleri, tapu iptali ve tescil ya da ipoteğin kaldırılması davalarıyla birlikte de ileri sürülüyor.

Açık Rıza Nedir? Yazılı Olmak Zorunda mı?

194. maddedeki "açık rıza" pek çok dosyanın kaderini belirliyor ve burada iki ucu keskin bir durum var. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi'nin 07.04.2026 tarihli kararı rızanın çerçevesini şöyle çiziyor:

• Şekle tabi değildir. Kanun rıza için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir; rıza sözlü olarak da verilebilir.
• Her türlü delille ispat edilebilir. Tanık, yazışma, banka kaydı ve dosyadaki diğer belgeler değerlendirmeye girer.
• Yalnızca belirli bir işlem için verilebilir. "Bütün tasarruflara peşinen rıza gösteriyorum" biçiminde genel bir onay geçerli değildir.
• Önceden feragat edilemez ve eşlerin anlaşmasıyla kaldırılamaz.

Eşim Evi İpotek Ettirdi, Ne Yapabilirim?

Bu, aile konutu uyuşmazlıklarının en sık görülen biçimi. Karar metinlerinde aynı tablo tekrar ediyor: malik eş ticari kredi için konutu teminat gösteriyor, banka ipotek tesis ediyor, diğer eş durumu sonradan öğreniyor.

Hukuki durum şudur: ipotek, konut üzerindeki hakları sınırlayan bir işlemdir ve diğer eşin açık rızası olmadan kurulamaz. Rıza yoksa ipoteğin kaldırılması istenebilir. Ancak burada da şerh belirleyici: tapuda şerh yoksa banka iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu savunur ve bu savunma kabul görebilir. Bazı dosyalarda bankaların şerh bulunmamasına rağmen ayrıca "eş rıza belgesi" aldığı görülüyor; böyle bir belge imzaladıysanız rızanızın bulunduğu kabul edilir.

Malvarlığının elden çıkarılması ihtimali varsa şerhle yetinmeyin. Mal kaçırma senaryolarını ve karşı hamleleri boşanma davalarında mal kaçırma ile muvazaalı satış yazılarımızda ele aldık. Şirket üzerine geçirilen mallar için şirket üzerine alınan mallar yazımıza bakabilirsiniz.

Kirada Oturuyorsak: Sözleşmenin Tarafı Olma Hakkı

Aile konutu koruması yalnızca tapulu evler için değil. Konut kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir (TMK m. 194/4). Bildirimden sonra iki eş kira borcundan müteselsilen sorumlu olur.

Bunun pratik değeri büyük: sözleşme eşinizin adına olsa bile, bildirimi yaptıktan sonra eşiniz sözleşmeyi tek başına feshedip sizi evsiz bırakamaz ve ev sahibinin tahliye bildirimleri size de yapılmak zorundadır. Bildirimi yazılı ve ispatlanabilir biçimde, tercihen noter aracılığıyla yapın. Kira ve kontrat ayrıntısını boşanma sürecinde kirayı kim öder yazımızda anlattık.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?

Bu soru genellikle malik eşten geliyor ve cevabı evliliğin devam edip etmediğine göre değişiyor.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 26.05.2008 tarihli E.2008/2990, K.2008/7349 sayılı kararında boşanma sebebiyle şerhin kaldırılmasının istenebileceğini, ancak bu istemin mahkemeye değil doğrudan tapu müdürlüğüne yapılabileceğini ve yapılması gerektiğini belirtmiştir. Karara göre tapu müdürlüğü, malik olan eşin talebi hâlinde terkin işlemini yapmak zorundadır. Yani boşandıktan sonra şerhi kaldırmak için dava açmanıza gerek yok.

Evlilik sürerken durum tersine döner. Dairenin 12.12.2006 tarihli E.2006/9531, K.2006/17441 sayılı kararı ve aynı yöndeki sonraki kararları, evlilik birliği sürerken şerhin malik eşin tek yanlı beyanıyla kaldırılmasının malik olmayan eşin hukuki yararlarını zedelediğini vurgular.

Şerh, İhtiyati Tedbir ve Tapu Kaydına Tedbir Arasındaki Fark

Bu üçü sık karıştırılıyor. Aynı sonucu vermezler ve çoğu dosyada birlikte kullanılmaları gerekir.

Pratik yaklaşım şudur: aile konutu şerhi kalıcı ve ucuz bir sigortadır, satış riski somutlaşmışsa buna ek olarak mahkemeden tapu kaydına ihtiyati tedbir istenir. Boşanma davası açılmışsa konutun kime tahsis edileceği ayrıca TMK m. 169 kapsamında talep edilir; bunu boşanma aşamasında evde kim kalır yazımızda anlattık.

Şerhin Sınırları: Neyi Yapmaz?

Aile konutu şerhi güçlü bir araç ama her şeye çözüm değil. Beklentiyi doğru kurmak için sınırlarını bilmek gerekir:

• Size mülkiyet vermez. Şerh, tapudaki maliki değiştirmez; yalnızca tasarrufu diğer eşin rızasına bağlar.
• Mal paylaşımındaki payınızı belirlemez. Katılma alacağı ayrı bir davanın konusudur; ayrıntısı boşanmada mal paylaşımı yazımızda.
• Alacaklıların takibini tek başına durdurmaz. Konut üzerinde önceden kurulmuş ipotekler ve hacizler varlığını sürdürür; şerh geçmişe etkili değildir.
• Boşanmadan sonra korumaz. Boşanma kesinleştiğinde konut aile konutu niteliğini yitirir ve şerh kaldırılabilir hâle gelir.
• Kredi çekmenizi kolaylaştırmaz. Aksine, şerh bulunan taşınmazda banka ipotek için diğer eşin rızasını arar.

Örnek Tapu Müdürlüğü Başvuru Dilekçesi

Dilekçe örneği yol göstermek içindir. Taşınmazın niteliği tartışmalıysa, ortak mülkiyet varsa ya da hâlihazırda satış veya ipotek işlemi başlamışsa bir avukatla çalışmanız yerinde olur.

Sık Yapılan Beş Hata

1. "Koruma zaten var, şerhe gerek yok" demek. Koruma var, ama şerh yoksa iyiniyetli üçüncü kişiye karşı elinizde kalmayabilir.
2. Boşanma davası açılınca şerh koydurmaya çalışmak. Şerh, risk doğmadan önce koydurulduğunda işe yarar; satış olduktan sonra iş dava boyutuna taşınır.
3. Banka veya alıcının önüne konan "eş rıza belgesini" okumadan imzalamak. Bu belge açık rızanın kanıtı sayılır ve sonradan itiraz imkânınızı büyük ölçüde kaldırır.
4. Devri öğrenip sessiz kalmak. Rıza sözlü de olabildiği ve her delille ispatlanabildiği için sessizlik ve işlemden yararlanma aleyhinize değerlendirilebilir.
5. Kirada oturup bildirim yapmamak. TMK m. 194/4 bildirimi yapılmadıkça sözleşmenin tarafı olmazsınız.

Sağ kalan eşin aile konutu ve ev eşyası üzerindeki hakları için mal rejimi sözleşmesiyle başka bir düzenleme yapılabilir (TMK m. 240). Sözleşmenin kapsamını ve sınırlarını evlilik sözleşmesi yazımızda ele aldık.

Sonuç

Aile konutu koruması kanundan doğar; tapudaki şerh bu korumayı yaratmaz, yalnızca görünür kılar. Ama hukukta görünürlük çoğu zaman sonucu belirler. Şerh yoksa karşı tarafın "tapuya güvendim" savunması işe yarayabilir ve rızanız olmadan yapılan bir satıştan sonra evi geri almanız çok zorlaşır.

Bu yüzden tavsiyemiz nettir: ev eşinizin adına kayıtlıysa ve orada birlikte oturuyorsanız, boşanma gündemde olmasa bile şerhi koydurun. İşlem tapu müdürlüğünde, dava açmadan ve ayrı bir harç ödemeksizin tamamlanıyor. Somut durumunuzda şerhin yeterli olup olmadığını, ek olarak ihtiyati tedbir gerekip gerekmediğini birlikte değerlendirmek isterseniz iletişim bilgilerimiz sayfanın altındadır. Boşanma sürecinin bütününü Boşanma Rehberi sayfamızda topladık.