Miras Kalan Evde Oturan Kardeş Kira Öder mi, Çıkarılır mı?

Anne veya babadan kalan ev çoğu zaman paylaşılmadan yıllarca bekler ve bu sürede kardeşlerden biri evde oturmaya devam eder. Diğer kardeşler de haklı olarak sorar. Evde oturan kardeş kira öder mi, ondan geriye dönük para istenebilir mi, evden çıkarılabilir mi, ev kiraya verilirse kira kimin olur?

Bu yazıda miras kalan evde oturan kardeşten ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istenebilmesinin şartlarını, Yargıtay'ın aradığı bildirim şartını ve istisnalarını, ecrimisilin hesabını, kardeşin evden çıkarılıp çıkarılamayacağını ve kalıcı çözüm olan ortaklığın giderilmesini kanun hükümleri ve 2025-2026 tarihli Yargıtay kararlarıyla anlatıyoruz.

Miras Kalan Evde Oturan Kardeş Kira Öder mi? Kısa Cevap

Mirasçıların Miras Kalan Ev Üzerindeki Hakları

Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (TMK m. 640, Türk Medeni Kanunu). Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (TMK m. 701/2). Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerekir (TMK m. 702/2).

Bunun pratik anlamı şudur. Evde oturan kardeş de evin sahiplerinden biridir ve ortada bir paylaşma ya da kullanım anlaşması yoksa evi kullanması kendi başına haksız işgal sayılmaz. Öte yandan evi tek başına kullanması, diğer mirasçıların da evden yararlanma hakkını ortadan kaldırmaz. Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci de atayabilir (TMK m. 640/3). Terekenin genel olarak nasıl yönetildiğini tereke nedir yazımızda anlattık.

Evde Oturan Kardeşten Ecrimisil İstenebilir mi?

Evet, ama bir şartla. Yargıtay, elbirliği hâlindeki miras mallarında da diğer mirasçının dava açabileceğini kabul ediyor. "Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir." (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 04.05.2026, E. 2026/1787, K. 2026/2440). Ancak bu davanın kazanılabilmesi için çoğu durumda önce bir bildirim yapılmış olması gerekir.

İntifadan Men Şartı Nedir?

Yargıtay'ın yerleşik kuralı şöyledir. "Kural olarak, intifadan men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler." "İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır." (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 04.05.2026, E. 2026/1787, K. 2026/2440). Yani evde oturan kardeşe, sizin de evden ya da gelirinden yararlanmak istediğinizi açıkça bildirmeniz gerekir. Uygulamada bu bildirim çoğunlukla noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameyle yapılır, çünkü bildirimin tarihi ecrimisilin başlangıcını belirler.

Yargıtay'ın 2026 tarihli kararı bu kuralın ev için nasıl işlediğini açıkça gösteriyor. Dosyada babaları ölen kardeşlerden biri babadan kalan evi konut olarak kullanıyordu. Diğer kardeş ecrimisili babanın ölüm tarihinden itibaren istemiş, ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi de konut olduğu için ayrıca intifadan men gerekmediğini kabul ederek ölüm tarihinden itibaren ecrimisile hükmetmişti. Yargıtay ise taşınmazın tamamının davalı tarafından konut olarak kullanıldığına dikkat çekerek "ecrimisile hükmedilebilmesi için davalının intifadan men edilmesi gerekmektedir" dedi. Davacının ihtarnameyle evden yararlanma isteğini bildirip yedi gün içinde evin boşaltılmasını istediğini, intifadan men şartının bu sürenin dolduğu tarihte gerçekleştiğini kabul etti ve ölüm tarihinin esas alınmasını bozma sebebi saydı (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 04.05.2026, E. 2026/1787, K. 2026/2440).

Bildirim Gerekmeyen Durumlar

Yargıtay, bildirim şartının yerleşik uygulamayla ortaya çıkmış istisnalarını aynı kararda sıralıyor (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 04.05.2026, E. 2026/1787, K. 2026/2440). Bu durumlarda geçmiş dönem için ihtarname gönderilmemiş olsa bile ecrimisil istenebilir.

• Doğal ürün veren yerler. Bağ ve bahçe gibi yerler ile kendiliğinden oluşan ot, fındık veya çay gibi ürünler.
• Kiraya verilerek gelir elde edilen yerler. İşyeri veya konut kiraya verilmiş ve kira geliri elde ediliyorsa. Kardeşin bizzat oturduğu ev bu istisnaya girmez, çünkü ortada kira geliri yoktur.
• Paydaşlığın inkârı. Evi kullanan kardeş evin tamamında hak iddia ediyor ve diğerlerinin mirasçılığını, paydaşlığını kabul etmiyorsa.
• Kullanım anlaşması. Mirasçılar aralarında anlaşarak kimin hangi bölümü kullanacağını belirlemişse.
• Önceden açılmış dava veya takip. Davacı bu taşınmaz için daha önce el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri bir dava açmış ya da icra takibi yapmışsa.
• Gelir getiren işletmeler. Mirasbırakanın kurduğu işletmenin veya başlı başına gelir getiren bir işletmenin işgal edilmesi.

Kardeşin evi babadan satın aldığını ya da babanın sağlığında kendisine verdiğini ileri sürmesi de sık görülür. Böyle bir devir muvazaalıysa önce tapu iptali gündeme gelir. Bu konuyu mirastan mal kaçırma ve muris muvazaası yazımızda anlattık.

Size Bırakılan Bir Bölüm Varsa

Evin bir bölümü size bırakılmışsa ya da payınıza karşılık kullandığınız bir yer varsa, ecrimisil davası sonuç vermeyebilir. Yargıtay'ın ifadesiyle "Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur." Böyle bir durumda "payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir" (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 04.05.2026, E. 2026/1787, K. 2026/2440).

Yakın tarihli başka bir dosyada babalarının ölümünden sonra kardeşlerden birinin babadan kalan tarlaları ekip biçtiği, dükkân ve dairelerin bir kısmını kullandığı veya kiraya verdiği ileri sürülmüştü. Bölge adliye mahkemesi tarlalar ve iki bağımsız bölüm için ecrimisile hükmederken davacının kullanımına bırakılan daire yönünden talebi reddetti. Yargıtay bu kararı onadı (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 16.06.2026, E. 2025/4425, K. 2026/3279).

Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil, evin o dönemdeki kira değeri üzerinden ve davacı mirasçının payı oranında hesaplanır. Kira değeri genellikle keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Yukarıda anlattığımız 2026 tarihli dosyada da ilk derece mahkemesi ecrimisili bilirkişi raporuyla ve tarafların miras paylarına göre hesaplamıştı (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 04.05.2026, E. 2026/1787, K. 2026/2440). Ecrimisil, evde oturan kardeşin yalnız sizin payınıza düşen kullanımının karşılığıdır; evin tam kira bedelini isteyemezsiniz.

Kardeşi Miras Kalan Evden Çıkarabilir miyim?

Kural olarak hayır. Evde oturan kardeş de evin sahiplerinden biri olduğu için diğer mirasçı onu evden tümüyle çıkaramaz. Yargıtay, paydaşlar arasındaki uyuşmazlıkta istenebilecek olanın "taşınmazda yer kullanmayan paydaşın payına vaki olarak, taşınmazda payından fazla yer kullanan paydaşa karşı paya vaki el atmanın önlenmesidir" olduğunu belirtmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 09.10.2025, E. 2025/3914, K. 2025/4190). Bu, kardeşin evi tamamen boşaltması değil, sizin payınıza düşen kullanımı engellememesi anlamına gelir. Tek bir daireden oluşan bir evde payınıza düşen kullanımı fiilen ayırmak çoğu zaman mümkün olmadığından, uygulamada sonuç genellikle ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi davasıyla alınır.

Kalıcı Çözüm Olarak Ortaklığın Giderilmesi

Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir (TMK m. 642). Bölünmesi mümkün olmayan bir evde sonuç çoğunlukla satıştır ve bedel mirasçılar arasında payları oranında paylaştırılır.

Satışta mirasçıları koruyan yeni bir kural da var. Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır ve bu usul bir defaya mahsus uygulanır. Bu artırmada teklifler muhammen kıymetin yüzde yüzünden az olamaz (İİK m. 114, 7589 sayılı Kanunla eklenen hüküm). Yani evde oturan kardeş ya da evi ailede tutmak isteyen bir mirasçı, evi önce yalnız mirasçılar arasında yapılan artırmada satın alma imkânına sahiptir.

Bu dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu). Arabuluculukta kardeşler örneğin evde oturan kardeşin diğerlerinin payını satın alması konusunda anlaşabilir. Davanın aşamalarını ve satışın nasıl yapıldığını ortaklığın giderilmesi davası yazımızda anlattık.

Miras Kalan Ev Kiraya Verilir mi, Kira Kimin Olur?

Miras paylaşılmadan önce ev elbirliği mülkiyetindedir ve yönetim işleri için kural olarak bütün mirasçıların oybirliği gerekir (TMK m. 702/2). Bu nedenle evi kiraya vermek için ya bütün mirasçıların anlaşması ya da sulh mahkemesince atanacak bir temsilci gerekir (TMK m. 640/3). Mirasçılar anlaşarak evi paylı mülkiyete geçirmişse kurallar değişir. Paylı mülkiyette adi kira sözleşmesinin yapılması veya feshi önemli yönetim işlerindendir ve pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir (TMK m. 691/1).

Ev kiraya verilmiş ve kirayı mirasçılardan biri tek başına alıyorsa, diğer mirasçılar kendi paylarına düşen kısmı isteyebilir. Kiraya verilerek gelir elde edilen yerler, Yargıtay'ın saydığı bildirim şartının istisnaları arasındadır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 04.05.2026, E. 2026/1787, K. 2026/2440). Yukarıdaki kardeş dosyasında da kiraya verildiği veya ekilip biçildiği ileri sürülen tarlalar ve bağımsız bölümler için ecrimisile hükmedilmiş ve karar onanmıştır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 16.06.2026, E. 2025/4425, K. 2026/3279).

Evde Anne Oturuyorsa Ne Olur?

Babadan kalan evde anne oturuyorsa, anne de sağ kalan eş olarak mirasçıdır ve evin ortak sahiplerindendir. Bu nedenle yukarıdaki bildirim kuralı ona karşı da aynı şekilde işler. Kanun ayrıca sağ kalan eşi korur. Tereke malları arasında eşlerin birlikte yaşadıkları konut veya ev eşyası varsa, sağ kalan eş bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir; haklı sebeplerin varlığı hâlinde mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına da karar verilebilir (TMK m. 652). Yani paylaşmada ev annenin payına mahsuben ona verilebilir. Eş ve çocukların paylarını eş ve çocukların miras payı yazımızda anlattık.

Yazıda Dayandığımız Kararlar

Yazıda dayandığımız Yargıtay kararlarının tamamı oybirliğiyle verilmiştir. Künyeye tıklayarak tam metni okuyabilirsiniz.

Sonuç

Miras kalan ev paylaşılana kadar bütün mirasçılarındır ve evde oturan kardeş bu nedenle kendiliğinden kira borçlusu olmaz. Diğer mirasçılar ecrimisil istemek istiyorsa önce evden yararlanmak istediklerini bildirmeli ve süre vermelidir; Yargıtay, kardeşin bizzat oturduğu evde ecrimisilin ölüm tarihinden değil bu bildirimden sonra başladığını açıkça kabul ediyor. Ev kiraya verilmişse, kardeş mirasçılığınızı inkâr ediyorsa veya önceden dava açılmışsa bildirim şartı aranmaz. Kardeşi evden tümüyle çıkarmak çoğu zaman mümkün değildir; kalıcı çözüm, arabuluculukla başlayan ortaklığın giderilmesi yoludur.

Miras kalan evdeki kullanım, ecrimisil veya ortaklığın giderilmesi konusunda dosyanızın değerlendirilmesi için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Miras davalarındaki hizmetlerimiz için miras avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.