Miras Kalan Evden Kiracı Nasıl Çıkarılır? (Daire ve Dükkan)

Anne ya da babadan kalan dairede veya dükkanda bir kiracı oturuyorsa mirasçıların ilk soruları genellikle aynıdır. Kira sözleşmesi ölümle bitti mi, kiracı çıkarılabilir mi, bunun için kardeşlerin hepsinin imzası gerekir mi? Kiracı tarafında da benzer bir belirsizlik yaşanır. Ev sahibi ölünce sözleşmenin ne olacağı ve kiranın kime ödeneceği çoğu zaman bilinmez.

Bu yazıda kiraya verenin ölümünün kira sözleşmesine etkisini, kiranın kime ödeneceğini, mirasçıların ihtarname ve davada neden birlikte hareket etmek zorunda olduğunu, mirasçılardan biri katılmazsa izlenecek yolu, kiracının hangi sebeplerle ve hangi sürelerde çıkarılabileceğini ve kiracının da ölmesi hâlinde ne yapılacağını Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararlarıyla anlatıyoruz.

Miras Kalan Evden Kiracı Çıkarmak Kısaca

Ev Sahibi Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Kiraya verenin ölümü kira sözleşmesini sona erdirmez. Mirasçılar mirası, mirasbırakanın ölümüyle bir bütün olarak kanun gereği kazanır; onun alacaklarını ve diğer malvarlığı haklarını doğrudan doğruya edinir (TMK m. 599). Kira sözleşmesinden doğan haklar da bu bütünün parçasıdır. Mirasın kazanılmasını TMK 599 mirasın kazanılması sayfamızda anlattık. Kira hukukunda aynı sonuç ayrıca düzenlenmiştir.

Miras hâlinde mülkiyet tapuya tescilden önce kazanılır (TMK m. 705/2). Yargıtay, mirasçıların açtığı bir davada "davacılar Türk Medeni Kanun'un 705/2 maddesi gereğince murisin ölümü ile taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını kazanmışlardır" diyerek kiracıya önceden ihtar gönderilmediği gerekçesiyle verilen ret kararını yerinde görmedi (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.11.2018, E. 2018/6780, K. 2018/10885). Başka bir kararına göre ise miras yoluyla malik olan kişi "mevcut kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı haline geleceğinden bu sözleşmenin sonunda TBK'nın 350 nci maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına da sahiptir" (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.10.2024, E. 2023/4817, K. 2024/2908).

Sözleşmenin tarafı değiştiği için kiracının hakları da korunur. Sözleşmenin süresi, kira bedeli ve diğer koşulları ölümle değişmez; kiracı yalnızca ev sahibi öldü diye evden çıkarılamaz. Tapuda intikal yapılmamış olması da mirasçıların kiraya veren sıfatını kazanmasını engellemez. Mirasçılar bu sıfatı kiracıya, notere ve mahkemeye mirasçılık belgesiyle gösterir (TMK m. 598). Satış gibi tasarruf işlemleri için ise mülkiyetin tapuya tescili gerekir (TMK m. 705/2). İntikal işlemlerini miras tapu intikali, belgenin nasıl alınacağını veraset ilamı nasıl alınır yazılarımızda anlattık.

Kira Artık Kime Ödenir?

Kiracı, ölüm tarihinden sonraki kiraları mirasçılara öder. Mirasçıların kiracıya ihtar göndermeden dava açamayacağı gerekçesiyle verilen bir ret kararını inceleyen Yargıtay'ın tespiti açıktır. "Davalı kiracının, ölüm tarihinden itibaren mal sahibi olan kiraya verenin mirasçılarına her hangi bir ihtara gerek olmaksızın kira bedelini ödemesi gerekmektedir." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.11.2018, E. 2018/6780, K. 2018/10885)

Miras paylaşılmadan önce kira alacağı terekeye aittir ve mirasçılar bu alacak üzerinde birlikte hak sahibidir. Bu yüzden kira alacağı için yapılan icra takibi ve açılan dava da kural olarak bütün mirasçılar tarafından birlikte yürütülür (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.11.2019, E. 2017/12194, K. 2019/8835). Mirasçılar evi paylı mülkiyete çevirmişse durum değişir. Yargıtay aynı kararda, ev paylı mülkiyete geçtiği için "her paydaşın kendi hissesine düşen kira bedelini isteyebileceği" hususunun da gözetilmesi gerektiğini belirtti (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.11.2018, E. 2018/6780, K. 2018/10885).

Kiracı açısından güvenli yol, mirasçılardan mirasçılık belgesini ve kiranın yatırılacağı ortak hesabı yazılı olarak istemektir. Borçlunun kusuru olmaksızın alacağın kime ait olduğu konusunda duraksama varsa kiracı, borcunu tevdi ederek kurtulabilir (TBK m. 111); tevdi yerini ifa yerindeki hâkim belirler (TBK m. 107/2). Kirayı hiç ödememek ise kiracıyı temerrüt nedeniyle tahliye riskiyle karşı karşıya bırakır.

Mirasçılar Kiracıyı Tek Başına Çıkarabilir mi?

Hayır, çıkaramaz. Miras paylaşılana kadar mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir ve terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (TMK m. 640/2). Elbirliği mülkiyetinde yönetim işleri için de kural olarak oybirliği gerekir (TMK m. 702/2). Yargıtay bu kuralı kira ilişkisine şöyle uygular. "Kiraya verenin ölümü halinde dava açma hakkı kiraya verenin mirasçılarına geçeceğinden mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle tahliye davasının tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması, tahliye iradesini bildirir süre koruyucu ihtarın da yine tüm mirasçılar tarafından birlikte gönderilmesi gerekir." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 03.10.2018, E. 2017/3547, K. 2018/9513)

Kiraya veren, sözleşmenin tarafı olduğu için kiralananın ne tür mülkiyete konu olduğuna bakılmaksızın tek başına dava açabilirdi. Ölümünden sonra bu hak bir bütün olarak mirasçılarına geçer. Aynı dosyada kiraya verenin mirasçıları birlikte davacı olduğu için, ayrıca pay ve paydaş çoğunluğu aranarak verilen ret gerekçesi doğru bulunmadı; ancak dava süresinde açılmadığından ret sonucu gerekçe değiştirilerek onandı (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 03.10.2018, E. 2017/3547, K. 2018/9513). Birden fazla kiraya verenin bulunduğu sözleşmelerde de aynı kural geçerlidir. Kiraya verenlerden biri ölmüşse diğer kiraya verenler, ölenin bütün mirasçılarıyla birlikte hareket etmelidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.11.2024, E. 2023/4070, K. 2024/3545).

İhtarnamedeki Eksiklik Sonradan Giderilir mi?

Uygulamada en sık yapılan hata, ihtarnamenin mirasçılardan yalnızca bir kısmı adına gönderilmesidir. Kiraya verenlerden birinin ölümünden sonra temerrüt ihtarnamesinin mirasçılarından biri olmadan gönderildiği bir dosyada Yargıtay, elbirliği mülkiyetinde zorunlu takip ve dava arkadaşlığı bulunduğunu hatırlattı. Buna göre "bir kısım mirasçıların tek başına takip yapma ve dava açma hakları bulunmamaktadır". Dava sırasında "diğer mirasçıların muvafakatının sağlanması, mevcut ihtarnameye hukuksal geçerlilik kazandırmayacağından" eksikliğin sonradan giderilemeyeceğini belirten Daire, verilen tahliye kararını bozdu (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.11.2024, E. 2023/4070, K. 2024/3545).

Bu katı kural ihtarnameye özgüdür; davadaki eksiklik yargılama sırasında giderilebilir. Yargıtay bunu tek cümleyle özetler. "İhbardaki noksanlık sonradan giderilemezse de davadaki noksanlığın giderilmesi mümkündür." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.10.2024, E. 2023/4817, K. 2024/2908)

Hangi bildirimin zorunlu olduğu tahliye sebebine göre değişir. On yıllık uzama ve temerrüt yollarında, yeni malikin ise edinmeden sonraki bildirim seçeneğinde yazılı bildirim kanunun aradığı bir şarttır. İhtiyaç davasında ise ihtarname dava şartı değildir; dava sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir. İhtarname bu yolda dava süresini bir kira yılı uzatmak için gönderilir (TBK m. 353) ve bu durumda bütün mirasçılar adına gönderilmelidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 03.10.2018, E. 2017/3547, K. 2018/9513). Yargıtay, bir kısım mirasçının açtığı ihtiyaç davasında "dava şartı olmayan ihtarnamedeki eksikliğin sonradan ikmal edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş" diyerek kararı bozdu (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.03.2018, E. 2017/9136, K. 2018/2146).

Bir Mirasçı Katılmazsa Ne Yapılır?

Kardeşlerden biri yurt dışında yaşıyorsa, ulaşılamıyorsa ya da kiracıyla anlaştığı için davaya katılmak istemiyorsa dava yolu tamamen kapanmaz. Yargıtay'a göre bir kısım mirasçının açtığı davada mahkemece "açılan iş bu davanın görülebilmesi için diğer mirasçıların davaya katılmalarının sağlanması veya MK.640/3 maddesi gereğince terekeye temsilci tayin ettirmesi için davacılara uygun bir süre vermesi gerekir" (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.03.2018, E. 2017/9136, K. 2018/2146). Diğer mirasçıların sonradan katılması da yeterlidir. "Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 04.07.2017, E. 2017/4159, K. 2017/10975)

Diğer mirasçılar ne davaya katılır ne de yazılı onay verirse çözüm, miras ortaklığına temsilci atanmasıdır. Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir (TMK m. 640/3). "Terekeye atanan temsilci, bir kısım mirasçının açtığı davaya icazet verirse davaya tereke temsilcisi tarafından devam edilir." Temsilci davaya devam ederse ayrıca diğer mirasçıların katılması veya onayı aranmaz. Davacılar verilen kesin süreye rağmen katılımı, onayı ya da temsilci atanmasını sağlayamazsa veya temsilci davaya icazet vermezse dava reddedilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.03.2018, E. 2017/9136, K. 2018/2146). Yargıtay başka bir kararında da aynı yolu gösterdi. "Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 04.07.2017, E. 2017/4159, K. 2017/10975)

Tek bir mirasçının başlattığı tahliye talepli icra takibine dayanan bir davada ise Yargıtay'ın tespiti şöyleydi. "Diğer mirasçıların davaya iştirakleri ya da muvafakatları sağlanmamıştır. Bu nedenle, taraf teşkilinin sağlandığından söz edilemez." Daire, mahkemenin önce davacıya davasını yalnızca kira alacağıyla sınırlayıp sınırlamadığını sormasını istedi. Davacı davasını alacakla sınırlarsa diğer mirasçıların onayı veya terekeye temsilci için süre verilecek, sınırlamazsa ya da onay sağlanamazsa dava reddedilecekti (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.09.2019, E. 2017/15572, K. 2019/6646). Yani tek başına başlatılan takiple kiracıyı çıkarmak mümkün olmadı. Bu nedenle ihtarnameden önce bütün mirasçıların imzasını ya da vekâletini toplamak en güvenli yoldur.

Ev Paylı Mülkiyete Geçtiyse

Mirasçılar anlaşarak evi paylı mülkiyete çevirmişse ya da bazı paylar başkalarına satılmışsa artık oybirliği değil, pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Adi kira sözleşmesinin yapılması veya feshi önemli yönetim işlerindendir ve pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesini gerektirir (TMK m. 691/1). Yargıtay'ın kararlarında bu ayrım açıkça yer alır. "Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 04.10.2017, E. 2017/4826, K. 2017/13248) Çoğunluk yargılama sırasında tamamlanabilir, ancak ihtarnamenin baştan bu çoğunlukla gönderilmesi gerekir. Paylı mülkiyete geçişin yolları için ortaklığın giderilmesi davası yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı Hangi Sebeplerle Çıkarılabilir?

Mirasçılar, kiraya veren hangi sebeplerle tahliye isteyebiliyorsa aynı sebeplerle tahliye isteyebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347/1). Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler de kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Bu nedenle sözleşmeye eklenen ve kanundaki sebepleri genişleten maddeler mirasçılara ek bir imkân vermez. Aşağıdaki tablo mirasçıların başvurabileceği yolları ve sürelerini özetler.

On Yıllık Uzama Süresi Dolduysa

Mirasbırakan evi veya dükkanı uzun yıllar önce kiraya vermişse mirasçıların en güçlü aracı çoğu zaman bu yoldur. Belirli süreli sözleşme süresi bittikten sonra her yıl aynı koşullarla kendiliğinden uzar. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347/1).

Mirasçılar açısından kritik nokta, sürenin baştan başlamamasıdır. Kiraya verenin ölümüyle sözleşme sona ermediği ve mirasçılar aynı sözleşmenin tarafı olduğu için on yıllık süre mirasbırakanın yaptığı sözleşmeye göre hesaplanır. Bir dosyada ilk derece mahkemesi, ihtarnamenin bütün kiraya verenler ve bir mirasbırakanın bütün mirasçıları tarafından gönderilmediği gerekçesiyle davayı reddetmişti. Yargıtay'a göre ihtarnameyi tapu maliklerinin tümü göndermişti ve "sözleşmenin başlangıç tarihi itibariyle 10 yıllık sürenin dolduğu" anlaşılıyordu. Bu nedenle tahliye isteminin reddi doğru bulunmadı (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.09.2017, E. 2017/4864, K. 2017/12318).

Bildirimin eksik yapılması ise telafi edilemez. Mirasbırakanın kiracısına karşı on yıllık süreye dayanılarak açılan bir davada Yargıtay, "Pay ve paydaş çoğunluğu yargılama sırasında sağlanabilir ise de ihtarnamedeki eksiklik sonradan tamamlanamaz." diyerek ret kararını gerekçesini değiştirerek onadı (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 04.10.2017, E. 2017/4826, K. 2017/13248).

Sözleşme yazılı değilse veya belirsiz süreliyse kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/2). Taşınmaz kiralarında fesih, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresine uyularak yapılır (TBK m. 329). Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır (TBK m. 328/1). Sözlü ve belirsiz süreli bir kirada Yargıtay'ın tespiti şöyleydi. "Taraflar arasındaki sözleşme belirsiz süreli olduğundan TBK'nun md.347/2'de düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre sözleşmenin sona erdirilmesi gerekir." Fesih dönemlerine uyulmadan açılan dava süresinde sayılmadı ve işin esasına girilerek verilen tahliye kararı bozuldu (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.09.2017, E. 2017/3811, K. 2017/12310).

Mirasçının Kendisi İçin İhtiyaç

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (TBK m. 350/1). Mirasçılar kiraya verenin yerine geçtiğinden bu yol onlara da açıktır. Dava belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim süresine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Kiraya veren en geç bu sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353).

Yargıtay'ın incelediği bir dosyada dava, kiraya verenin mirasçıları tarafından mirasbırakanın eşinin konut ihtiyacı gerekçesiyle açılmıştı. Daire ihtiyacı incelemeden önce taraf teşkiline baktı; dava sürerken ölen bir davacının mirasçılık belgesi getirtilmeden ve taraf teşkili sağlanmadan karar verilmesini doğru bulmayarak kararı bozdu (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 04.07.2017, E. 2017/4159, K. 2017/10975). Kanun kullanma zorunluluğu arar ve ihtiyacın gerçek olduğunun ispatı gerekir. İşyeri ihtiyacına dayanan bir dosyada Yargıtay, kiralananın yapılacak işe uygun olup olmadığı konusunda bilirkişi kurulundan rapor alınmasını ve tanık beyanlarının değerlendirilmesini istedi (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.10.2024, E. 2023/4817, K. 2024/2908).

Mirasçılar Yeni Malik Sayılır mı?

Kiralananı sonradan edinen kişi, ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi iki yoldan sona erdirebilir. Ya edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra dava açar ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açar (TBK m. 351). Yargıtay, miras yoluyla mülkiyetin tescilden önce ve ölüm tarihi itibarıyla kazanıldığını hatırlattı. "Buna göre taşınmazın mülkiyetini miras yolu ile kazanan yeni malik veya malikler 6098 sayılı Kanun'un 351 inci maddesi uyarınca dava açma hakkına haizdirler." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.10.2024, E. 2023/4817, K. 2024/2908)

Burada iki önemli sınır vardır. Birincisi süredir. Mirasta mülkiyet ölümle geçtiği için bir aylık bildirim süresinin ölüm tarihinden işlemeye başlayacağını hesaba katmak gerekir; cenaze ve mirasçılık belgesi işlemleri bu süreyi kolayca tüketebilir. Süre kaçırılırsa sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma seçeneği kalır. Bildirim ve dava yine birlikte yapılır. "Kiralananın yeni iktisabının el birliği ile mülkiyet hali ile olması durumunda iktisap sonrası ihtarın ve tahliye davasının hep birlikte açılması gerekir." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.10.2024, E. 2023/4817, K. 2024/2908)

İkincisi sonradan yapılan paylaşmadır. Kira sözleşmesinden önce zaten mirasçı olan kişi, daha sonra taksimle evin tamamını alsa bile yeni malik hakkından yararlanamaz. Yargıtay'a göre "kiraya verenin ölümü ile elbirliği ile ortak olanın taksim veya kiralananda başka payları satın alması halinde TBK'nın 351 inci maddesi kapsamında yeni maliklik sıfatı kazanılmış olmaz". Aynı dosyada Daire, davacı mirasçının sözleşmenin tarafı olarak ihtiyaç davası açabileceğini belirterek ihtiyaç iddiasının incelenmesi için kararı bozdu (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.10.2024, E. 2023/4817, K. 2024/2908).

Kira Ödenmiyorsa

Kiracı ölümden sonraki kiraları ödemiyorsa temerrüt yoluna gidilebilir. Kiraya veren, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemeyen kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür (TBK m. 315). İhtarname bütün mirasçılar adına gönderilmelidir; aksi hâlde yukarıda anlattığımız gibi tahliye istemi reddedilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.11.2024, E. 2023/4070, K. 2024/3545).

Aynı kural icra yolu için de geçerlidir. Kira alacağı için tahliye talepli ilamsız icra takibi yapılabilir (İİK m. 269). Kiraya verenin de kiracının da öldüğü bir dosyada Yargıtay'a göre "alacaklı mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan icra takibinin tüm mirasçılar tarafından birlikte yapılması gerekmektedir". "Takip itiraza uğradığında da tüm mirasçılar tarafından birlikte itirazın iptali davası açılması veya terekeye temsilci tayini yoluna gidilerek davanın takibi gerekir." Bir kısım mirasçının yaptığı takibe dayanılarak verilen tahliye kararı bu nedenle bozuldu (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.11.2019, E. 2017/12194, K. 2019/8835).

Tahliye Taahhüdü Varsa

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/1). Mirasçılar mirasbırakanın alacaklarını ve diğer malvarlığı haklarını doğrudan kazandığından (TMK m. 599/2), mirasbırakana verilmiş geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanabilir. Ancak bir aylık süre taahhütte yazan tarihten itibaren işler; kanunda ölüm nedeniyle bu sürenin uzayacağına dair bir hüküm yoktur. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması da kanunun aradığı bir şarttır.

Kiracı da Öldüyse Kime Karşı Dava Açılır?

Bazı dosyalarda hem ev sahibi hem kiracı ölmüştür ve evde kiracının ailesi oturmaya devam eder. Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 333). Feshetmedikleri sürece kira ilişkisi onlarla sürer ve fesih bildirimi ile dava kiracının bütün mirasçılarına yöneltilmelidir. Yargıtay, on yıllık uzama süresine dayanan bir davada "kiracının mirasçıları arasındaki zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle her iki mirasçı aleyhine dava açılması gerektiği gibi yine her iki mirasçıya yönelik feshe ilişkin ihtar gönderilmesi gerekmektedir" diyerek, mirasçılardan yalnızca birine ihtarname tebliğ edildiği anlaşılan dosyada verilen tahliye kararını bozdu (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 14.09.2017, E. 2017/4287, K. 2017/12026).

Kira sözleşmesi hiç kurulmamışsa, örneğin evde mirasbırakanın izniyle bedelsiz oturan bir akraba varsa, kira hukukundaki tahliye sebepleri değil, mülkiyete dayalı davalar gündeme gelir. Bu ayrım hangi davanın açılacağını ve hangi mahkemenin görevli olduğunu değiştirir.

Mirasçılar Adım Adım Ne Yapmalı?

1. Mirasçılık belgesi alın. Kiracıya, notere ve mahkemeye mirasçı olduğunuzu bu belgeyle gösterirsiniz. Kanun metnini TMK 598 mirasçılık belgesi sayfamızda bulabilirsiniz.
2. Kira sözleşmesini ve tarihleri çıkarın. Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi, yazılı olup olmadığı ve kiranın nasıl ödendiği, hangi tahliye yolunun açık olduğunu ve sürelerini belirler.
3. Bütün mirasçıları bir araya getirin. İhtarname ve dava için mirasçıların hepsinin imzası ya da bir avukata veya içlerinden birine verecekleri vekâletname gerekir.
4. Kiracıya ödeme bilgisini bildirin. Ortak bir hesap bildirmek, kiranın kime ödeneceği konusundaki tartışmaları önler ve temerrüt yolunu kolaylaştırır.
5. İhtarnameyi zamanında gönderin. On yıllık uzama ve temerrüt yollarında ve yeni malikin bildirim seçeneğinde süreler kesindir. Bütün mirasçılar adına gönderilmeyen ihtarnamedeki eksiklik sonradan giderilemez.
6. Arabulucuya başvurun. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kanun, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri bu şartın dışında tutmuştur (HUAK m. 18/B).
7. Dava veya icra yoluna gidin. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar; ilamsız icra yoluyla tahliye ise bu görevin dışındadır (HMK m. 4/1-a).

Terekenin genel kurallarını ve mirasçıların ortak hakları nasıl kullandığını tereke nedir yazımızda anlattık.

Tahliyeden Sonra Ev Başkasına Kiralanabilir mi?

Gereksinim amacıyla boşaltılan kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz (TBK m. 355/1-2). Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355/3). Mirasçılar evi bir kardeşin ihtiyacı için boşaltıp kısa süre sonra başkasına kiraya verirse bu tazminatla karşılaşabilir. Kanun bu yasağı gereksinim ile yeniden inşa ve imar sebepleriyle sınırlı tuttuğundan, on yıllık uzama süresine dayanılarak yapılan tahliyede yeniden kiralama yasağı öngörülmemiştir.

Yazıda Dayandığımız Kararlar

Yazıda dayandığımız Yargıtay kararlarının tamamı oybirliğiyle verilmiştir. Künyeye tıklayarak tam metni okuyabilirsiniz.

Sonuç

Ev sahibinin ölümü kira sözleşmesini sona erdirmez; mirasçılar kiraya verenin yerine geçer ve kira ölüm tarihinden itibaren onlara ödenir. Kiracıyı çıkarmak için kanundaki tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir. Miras paylaşılmadan önce ihtarname ve dava bütün mirasçılar tarafından birlikte yapılmalıdır. İhtarnamedeki eksiklik sonradan giderilemez, davadaki eksiklik ise diğer mirasçıların katılması, yazılı onayı veya terekeye temsilci atanmasıyla giderilebilir. On yıllık uzama süresi mirasbırakanın yaptığı sözleşmeye göre işler, yeni malik yolunda ise bildirim süresi ölümle başlar. Kiracı da ölmüşse ihtar ve dava onun bütün mirasçılarına yöneltilir.

Mirastan kalan dairenizdeki veya dükkanınızdaki kiracıyla ilgili dosyanızın değerlendirilmesi için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Miras davalarındaki hizmetlerimiz için miras avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.