Özet
TOKİ evi boşanmada, TOKİ ile satış sözleşmesini imzalayan eşte kalır; boşanma kararı evi bölmez ve diğer eş evin tescilini isteyemez. Yargıtay'a göre tasfiye isteyen eşin hakkı şahsi bir alacak hakkıdır. Sözleşme edinilmiş mallara katılma rejimi sürerken imzalandıysa konut edinilmiş maldır ve diğer eş, boşanma davasının açıldığı güne kadar ödenen peşinat ve taksitlere düşen değerin yarısını katılma alacağı olarak ister; bunun için çalışması ya da katkısını ispatlaması gerekmez. Tapunun hâlâ TOKİ adına olması dava açmaya engel değildir. Dava tarihinde kalan borç, TOKİ'nin bugün bildirdiği bakiyeyle doğrudan düşülmez; Yargıtay borcun peşin sermaye değerine çevrilmesini ve satın alma bedeline oranı üzerinden evin güncel değerinde oranlama yapılmasını ister. Peşinat ziynetlerle ödendiyse kadın değer artış payı isteyebilir, ancak ziynetler için ayrıca iade davası açtıysa aynı katkı iki kez hesaba katılmaz. Anne babanın gönderdiği para belgeyle ispatlanırsa kişisel mal sayılır. Ev dava öncesinde devredildiyse TMK m. 229 uyarınca hesaba eklenebilir. Anlaşmalı boşanmada devir ise TOKİ'nin şartlarına bağlıdır.
TOKİ'den alınan evler çoğu zaman 8 ila 20 yıla yayılan taksitlerle ödenir. Boşanma davası açıldığında tapu çoğunlukla hâlâ TOKİ adınadır, borcun büyük kısmı ödenmemiştir ve peşinatın kimin parasıyla yatırıldığı tartışmalıdır. Bu yüzden "ev kime kalacak, kalan taksitleri kim ödeyecek, diğer eş ne alacak" soruları sıradan bir kredili evden daha karışık hâle gelir.
Ben Avukat Murat Aydar. Bu yazıda TOKİ evinin boşanmada kime kalacağını, tapu TOKİ'deyken eşin hangi hakka sahip olduğunu, kalan taksit borcunun Yargıtay'ın kabul ettiği yöntemle nasıl hesaba katıldığını ve peşinatın ziynet, aile yardımı ya da evlilik öncesi birikimle ödendiği durumları 19 Yargıtay kararıyla anlatıyorum.
TOKİ Evi Boşanmada Kime Kalır?
Kısa cevap: TOKİ evi, TOKİ ile satış sözleşmesini imzalayan eşte kalır. Boşanma kararı mülkiyeti ya da TOKİ'deki hak sahipliğini eşler arasında bölmez. Yasal mal rejimi olan edinilmiş mallara katılmada diğer eşin hakkı evin kendisi değil, para alacağıdır: evlilik içinde yapılan ödemelere düşen değerin yarısı (katılma alacağı) ve varsa kendi kişisel malıyla yaptığı katkının karşılığı (değer artış payı).
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi bunu 2025 tarihli bir kararında şöyle ifade ediyor: "Eşlerden birine ait mal varlığında, diğer tarafın mülkiyet veya başka ayni hak talebi söz konusu olamaz." Aynı karara göre katılma alacağının ev verilerek ödenmesi mümkündür, ancak bu seçenek alacaklı eşe değil borçlu eşe aittir: "borcun ayın olarak ödenmesi borçlu eşe tanınmış bir haktır" (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 11.09.2025, E. 2025/4456, K. 2025/7122). Yani diğer eş "paranın yerine TOKİ evini istiyorum" diyemez; hak sahibi eş isterse, dava sonuçlanıncaya kadar borcunu evi vererek ödemeyi kabul edebilir. TOKİ evinde bu da ancak TOKİ'nin devre izin verdiği projelerde mümkündür (aşağıda anlaşmalı boşanma bölümüne bakın).
Kuralın istisnası paylı mülkiyettir: konut iki eş adına paylı alınmışsa her eş kendi payını korur ve üstün yararını ispat eden eş, diğerinin payını ödeyerek malın bölünmeden kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m. 226/2). Bu süreç için boşandıktan sonra ortak ev satışı yazısına bakabilirsiniz. Velayetin kimde olduğu da mülkiyeti değiştirmez; dava sürerken konutun eşlerden birine bırakılması TMK m. 169 kapsamında geçici bir önlemdir. Bunun ayrıntıları boşanma sonrası evde oturma hakkı yazısında.
| Durum | Sonuç | Dayanak |
|---|---|---|
| Sözleşme evlilik içinde imzalandı, tapu hâlâ TOKİ'de, taksit sürüyor | Hak, sözleşmeyi imzalayan eşte kalır; diğer eş dava tarihine kadar ödenen kısım üzerinden katılma alacağı ister | TMK m. 219, 231, 236/1 |
| Sözleşme evlilik içinde imzalandı, borç evlilikte bitti | Kişisel mal katkısı ispatlanmadıkça konutun tamamı edinilmiş maldır; diğer eş artık değerin yarısını ister | TMK m. 222/3, 236/1 |
| Sözleşme evlenmeden önce imzalandı, taksitlerin bir kısmı evlilikte ödendi | Konut kişisel maldır; evlilikte ödenen taksitler oranında katılma alacağı doğar | TMK m. 220/2, 230 |
| Sözleşme 01.01.2002'den önce imzalandı, ödemeler sonra da sürdü | 2002 öncesi ödemeler için katkı payı, sonrası için değer artış payı ve katılma alacağı hesaplanır | 743 s. TKM m. 170, 4722 s.K. m. 10 |
| Sözleşme boşanma davası açıldıktan sonra imzalandı | Konut tasfiyeye girmez; evlilik içinde ödenmiş başvuru bedeli gibi kalemler ayrıca değerlendirilir | TMK m. 225/2, 235/1 |
| Konut iki eş adına paylı alındı | Her eş payını korur; üstün yarar ispatı ya da ortaklığın giderilmesi yolu | TMK m. 226/2 |
TOKİ taksitlerini ödemeye devam eden eş için katılma alacağını bir anda ödemek zor olabilir. Kanun bu durumda borçlu eşin ödemenin uygun bir süre ertelenmesini istemesine izin verir (TMK m. 239/2); aksine anlaşma yoksa alacağa tasfiyenin sona ermesinden itibaren faiz işler ve koşullar gerektiriyorsa güvence istenebilir (TMK m. 239/3).
Tapu Hâlâ TOKİ'deyse Eşin Hakkı Ne Olur?
TOKİ satışlarında tapu çoğu zaman borç bitene kadar TOKİ adına kalır. Bu dönemde hak sahibi eş konutun maliki değildir, ancak TOKİ'ye karşı konutun kendisine devrini isteyebileceği bir alacak hakkına sahiptir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, TOKİ'den sözleşmeyle alınan ve tapusu hâlâ TOKİ adına olan bir dairede, hakkı devralan kişinin durumunu şöyle tanımlamıştır: "TOKİ’ye karşı bir daire bakımından alacaklı durumundadır". Aynı kararda bu daire, devirden önce TOKİ'ye yatırılan peşinat ve taksitler üzerinden katılma alacağı hesabına konu edilmiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 24.10.2011, E. 2011/3389, K. 2011/5372).
Bu hak da mal rejimine tabidir. Tasfiyede önemli olan tapunun kimin adına olduğu değil, TOKİ ile sözleşmenin hangi tarihte imzalandığı ve ödemelerin hangi döneme düştüğüdür. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, edinilmiş mallara katılma rejimi sürerken TOKİ ile imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle alınan daireyi sözleşme tarihine göre edinilmiş mal saymıştır (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 16.12.2019, E. 2019/5858, K. 2019/11379). Tapusu hâlâ TOKİ adına kayıtlı bir konutta da Daire, katılma alacağının TOKİ'ye kalan borç gözetilerek hesaplanmasını istemiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 23.02.2012, E. 2011/3303, K. 2012/1083).
Dolayısıyla tapunun çıkmamış olması mal paylaşımı davası açmaya engel değildir. Mahkeme konutun durumunu TOKİ'den gelecek sözleşme ve ödeme kayıtlarıyla belirler.
TOKİ Evi Edinilmiş Mal mı? Tarihler Neyi Değiştirir?
Edinilmiş mal, her eşin mal rejiminin devamı süresince karşılığını vererek elde ettiği malvarlığı değerleridir. Bir eşin bütün malları, aksi ispat edilinceye kadar edinilmiş mal sayılır. Mal rejimi ise boşanma davasının açıldığı tarihte sona erer. TOKİ evi taksitle ödendiği için bu üç kural birlikte uygulanır ve sonuç, ödemelerin hangi döneme düştüğüne göre değişir. Yargıtay'ın vadeli satışlar için koyduğu ölçüt şudur: "Tasfiyeye konu taşınmazın vadeli satın alma yöntemiyle edinilmesi halinde, yapılan ödemelerden ve bu ödemelerin isabet ettiği dönemlerden hareketle, mal rejiminin tasfiyesi ile eşlerin alacak miktarları belirlenir." (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 22.09.2016, E. 2016/14025, K. 2016/12527).
TMK m. 222/3: Bir eşin bütün malları, aksi ispat edilinceye kadar edinilmiş mal kabul edilir.
TMK m. 225/2: Mahkemece evliliğin iptal veya boşanma sebebiyle sona erdirilmesine veya mal ayrılığına geçilmesine karar verilmesi hâllerinde, mal rejimi dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer.
Sözleşme Evlenmeden Önce İmzalandıysa
Evlenmeden önce TOKİ ile sözleşme imzalanmışsa konut, mal rejiminin başlangıcında o eşe ait bir değer olarak kişisel maldır (TMK m. 220/2). Ancak taksitler evlilik içinde maaş gibi edinilmiş mallardan ödendiyse bu ödemeler kaybolmaz. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, evlilikten önce alınan ve kredi taksitlerinin bir kısmı evlilik içinde ödenen bir konutta, bu taksitlerin aksi iddia ve ispat edilmedikçe edinilmiş maldan karşılandığını kabul etmiş; mahkemenin, "evlilik birliği içinde yapılan kredi ödemelerinin yapılan ödemelere oranı bularak artık değere katılma alacağının hesaplanması gerekirken" yazılı şekilde karar vermesini bozma sebebi saymıştır (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 04.07.2023, E. 2022/4707, K. 2023/3546). Evlenmeden önce ödenen başvuru bedeli, peşinat ve taksitler ise konut sahibi eşin kişisel payı olarak kalır.
Başvuru, Kura ve Sözleşme Tarihleri Farklıysa
TOKİ'de başvuru, kura, sözleşme ve teslim farklı tarihlerde gerçekleşir. Tasfiyede belirleyici olan, konutun edinildiği sözleşme tarihi ile ödemelerin yapıldığı dönemdir. Sözleşme evlilik içinde imzalandıysa konut edinilmiş maldır ve başvuru sırasında yatırılan bedel de hesaba girer. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, başvuruda ödenen paranın aksi ispat edilmedikçe edinilmiş mal sayılması gerektiğini ve oranlamada edinme değeri olarak bilirkişinin takdir ettiği değerin değil, TOKİ sözleşmesindeki satış bedelinin esas alınacağını belirtmiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 15.01.2019, E. 2018/103, K. 2019/406). Sözleşme boşanma davası açıldıktan sonra imzalanmışsa konut, mal rejimi sona erdikten sonra edinildiği için tasfiyeye girmez; evlilik içinde ödenmiş başvuru bedeli gibi kalemler ise ayrıca değerlendirilir.
Sözleşme 2002'den Önce İmzalandıysa
01.01.2002'den önce evlenen ve başka bir mal rejimi seçmeyen eşler için o tarihe kadar mal ayrılığı, sonrasında edinilmiş mallara katılma rejimi geçerlidir. TOKİ ödemeleri iki döneme yayılmışsa 2002 öncesi ödemeler için katkı payı, sonrası için değer artış payı ve katılma alacağı hesaplanır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 1996'da vadeli olarak TOKİ'den alınıp ödemeleri tamamlanınca 2006'da tapuya tescil edilen bir konutta, davayı katkının ispatlanamadığı gerekçesiyle reddeden kararı bu yöntem uygulanmadığı için bozmuştur (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 22.09.2016, E. 2016/14025, K. 2016/12527).
Kalan TOKİ Borcu Nasıl Hesaba Katılır?
TOKİ'ye karşı borçlu, sözleşmeyi imzalayan eştir; boşanma kararı bu borcu diğer eşe geçirmez. Mal paylaşımında ise soru, boşanma davasının açıldığı gün henüz ödenmemiş taksitlerin evin değerinden nasıl ayrılacağıdır. Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımına göre "mal rejiminin geçerli olduğu dönemin sonrasına sarkan ödemeler, dava konusu taşınmazın borcu kabul edilerek tasfiye gerçekleştirilir" (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 16.12.2019, E. 2019/5858, K. 2019/11379). Kararlardan dört kural çıkar:
- Dava tarihindeki borç esas alınır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 120 ay vadeli bir TOKİ konutunda "TOKİ’ye mevcut kredi borcunun mal rejiminin sona erdiği tarih gözden kaçırılarak, karar tarihi itibariyle kalan kısmının düşülmesi de doğru olmamıştır" diyerek hükmü bozmuştur (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 23.02.2012, E. 2011/3303, K. 2012/1083).
- Borç, nominal tutarıyla değil peşin sermaye değeriyle hesaba girer. 180 ay vadeli bir satışta bilirkişi, dava tarihinde TOKİ'nin bildirdiği borç bakiyesini evin değerinden düşüp kalanı ikiye bölmüştü. Daire bu hesabı kabul etmedi: "152 aya yayılan borç miktarının peşin sermaye değeri bulunmadan direkt olarak düşülmesi nedeniyle yapılan hesaplama yöntemi doğru değildir" (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 22.06.2016, E. 2015/3494, K. 2016/11035).
- "Borç evden fazla" görünmesi davayı düşürmez. 240 ay vadeli bir TOKİ satışında ilk derece mahkemesi, borçların taşınmazın değerinden fazla olduğu gerekçesiyle davayı reddetmişti. Yargıtay, vadeye yayılmış borç görünse de "söz konusu borçların yukarıda belirtilen ilke ve esaslar uyarınca peşin sermayeye çevrilmiş karşılığı bulunarak mal rejiminin tasfiyesinde borç olarak göz önünde bulundurulması" gerektiğini belirterek kararı bozdu (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 22.06.2016, E. 2015/2941, K. 2016/11036). Uzun vadeli bir borcun bugünkü değeri, kalan taksitlerin toplamından çoğu zaman belirgin şekilde düşüktür.
- Doğrudan düşme değil, oranlama yapılır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, "boşanma dava tarihi sonrasına sarkan taksit ödemelerinin, doğrudan taşınmazın güncel değerinden çıkarılması" suretiyle katılma alacağına hükmedilmesini hatalı bulmuş; evlilik içinde ödenen kısmın edinme değeri içindeki oranının bulunmasını ve bu oranın evin karar tarihine en yakın değeriyle çarpılmasını istemiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 16.12.2019, E. 2019/5858, K. 2019/11379).
TOKİ taksitlerinin çoğu sabit de değildir. Örneğin TOKİ'nin 2024 tarihli bir sosyal konut projesine ait sözleşme bilgilendirme notunda peşinatın %10, vadenin 240 ay olduğu ve kalan borç ile taksitlerin yılda iki kez memur maaş artış oranına göre artırılacağı yazılıdır. Bu nedenle TOKİ'nin bugün bildirdiği kalan borç, dava tarihindeki borçtan farklıdır; hesap dava tarihindeki borç ve ödeme planı üzerinden yapılmalıdır.
Örnek Hesap
Aşağıdaki örnek yöntemi göstermek için sadeleştirilmiştir. Gerçek dosyada kalan borcun peşin sermaye değerini ödeme planı ve artış oranlarıyla hesap bilirkişisi belirler.
• Peşinat: 100.000 TL (evlilik içindeki maaş birikiminden)
• Boşanma davasının açıldığı güne kadar ödenen taksitlerin karşılığı: 250.000 TL
• Dava tarihinde kalan borcun peşin sermaye değeri: 650.000 TL
1. adım: Kalan borcun satış bedeline oranı 650.000 / 1.000.000 = %65.
2. adım: Evin karar tarihine en yakın değeri 4.000.000 TL ise borca düşen pay 4.000.000 × %65 = 2.600.000 TL.
3. adım: Edinilmiş mal değeri 4.000.000 − 2.600.000 = 1.400.000 TL; diğer eşin katılma alacağı bunun yarısı, 700.000 TL.
Peşinat evlilik öncesi birikimle ödenmişse: Peşinatın bedel içindeki payı %10'dur. 4.000.000 × %10 = 400.000 TL ev sahibi eşin kişisel mal payı olarak ayrılır; edinilmiş kısım 1.000.000 TL'ye, katılma alacağı 500.000 TL'ye düşer.
Yanlış yöntem: TOKİ'nin karar tarihinde bildirdiği, artışlarla büyümüş 900.000 TL'lik bakiye evin değerinden doğrudan düşülseydi sonuç (4.000.000 − 900.000) / 2 = 1.550.000 TL çıkardı. Yargıtay bu tür hesapları bozmaktadır.
Taksitler Boşanma Davasından Sonra Başladıysa
TOKİ satışlarında taksitler çoğu zaman konut teslim edildikten sonra başlar. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin incelediği bir dosyada taksitlerin konutun teslimiyle başlayacağı kararlaştırılmış, evlilik içinde yalnızca on taksit ödenebilmişti; Daire bu dosyada da oranlama yapılmasını istedi (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 16.12.2019, E. 2019/5858, K. 2019/11379).
Bir başka dosyada peşinat evlilikte ödenmiş, konut boşanma davasından sonra teslim edilmiş ve 180 ay vadeli kredinin taksitlerinin tamamı dava tarihinden sonraya düşmüştü. İlk derece mahkemesi, eşin katkısını ispatlayamadığı gerekçesiyle davayı reddetti. Yargıtay kararı bozdu: "Evlilik birliği içinde ödendiği anlaşılan peşinatın, aksi ispat edilemediğine göre (TMK mad. 222.) edinilmiş mallardan karşılandığının kabulü gerekir." Daireye göre ev sahibi eşin kullandığı kredinin edinme değeri içindeki oranı bulunmalı, bu oran evin güncel değeriyle çarpılarak ev sahibi eş lehine denkleştirme yapılmalı, kalan değer üzerinden katılma alacağı hesaplanmalıdır (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 30.04.2019, E. 2018/12806, K. 2019/4484).
Aynı dosyanın ilk aşamasında ilk derece mahkemesi, boşanma davasında "maddi ve manevi tazminat, nafaka ve eşya talebim yok" denmesini mal rejiminden de vazgeçme saymıştı. Yargıtay bu görüşü de kabul etmemiş; boşanma dosyasında mal rejiminden doğan alacaktan açıkça feragat edilmediği ve tasfiyeyi düzenleyen bir protokol de bulunmadığı için davaya devam edilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 30.04.2019, E. 2018/12806, K. 2019/4484).
Tasfiyeye konu olan şey henüz bir TOKİ üyeliği ise hesap da üyeliğin değeri üzerinden yapılır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, TOKİ üyeliğine ilişkin bir karşı davada hesabın tamamlanmış daire değeri üzerinden yapılmasını hatalı bulmuş, üyeliğin karar tarihine en yakın değerinin tespit edilmesini ve kişisel mal denkleştirmesinin bu değerden yapılmasını istemiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 25.04.2017, E. 2015/18089, K. 2017/6148).
Çalışmayan Eş TOKİ Evinden Pay Alır mı?
Alır. Katılma alacağı kanundan doğar; talep eden eşin geliri olması ya da taksitlere katkıda bulunduğunu ispat etmesi gerekmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2024 tarihli kararında ilkeyi şöyle koymuştur: "Kural olarak mal rejiminin devamı süresince sahip olunan edinilmiş bir malın bulunması ve varsa bu mala ilişkin borçlar çıktıktan sonra geriye artık değer kalması durumunda, başka bir şeye gerek kalmaksızın kendiliğinden diğer eşin artık değere katılma alacağı hakkı oluşur." (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.04.2024, E. 2023/467, K. 2024/199).
TOKİ evi için de sonuç aynıdır. Ev hanımı olan eşin açtığı davada ilk derece mahkemesi, katkının miktar ve zamanının somut olarak ispatlanamadığı gerekçesiyle davayı reddetmişti. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, konutun edinilmiş mallara katılma rejimi sürerken vadeli olarak TOKİ'den alındığını belirterek "Bu nedenle, mahkemenin davacının taşınmaza yaptığı katkı miktar ve zamanını somutlaştırarak ispat edemediği gerekçesi yerinde değildir." demiş; mal rejiminin sona erdiği tarihe kadar ödenen peşinat ve taksitler ile aynı tarihteki kalan borcun bilirkişi kuruluna hesaplatılmasını istemiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 15.03.2012, E. 2011/6033, K. 2012/1789).
Peşinatı Kim Ödedi? Ziynet, Aile Parası, Birikim
TOKİ davalarında en çok tartışılan konu peşinattır. Peşinat bazen düğünde takılan ziynetlerle, bazen anne babanın gönderdiği parayla, bazen de evlilik öncesi birikimle ödenir. Kural, TMK m. 222/3'teki karinedir: bir eşin bütün malları aksi ispat edilinceye kadar edinilmiş mal sayılır. Peşinatın kişisel maldan ödendiğini ileri süren taraf bunu belgeyle ispatlamalıdır.
Peşinat Ziynetlerle Ödendiyse
Düğünde kadına takılan ziynet eşyaları onun kişisel malıdır. Bunlar bozdurularak TOKİ peşinatı ödenmişse kadın, katkısı oranında değer artış payı isteyebilir (TMK m. 227); bu pay evin tasfiye tarihindeki değerine göre hesaplanır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, TOKİ'den alınan konutta ziynetlerle yapılan katkının belge ve tanıkla ispatlandığı bir dosyada "davacının kişisel malları niteliğindeki ziynet eşyaları ile yaptığı katkısının değer artış payı alacağı (TMK.nun 227 md) olarak" hesaplanmasını istemiş, yalnızca katılma alacağına hükmeden kararı eksik alacağa hükmedildiği için bozmuştur (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 21.01.2016, E. 2014/19652, K. 2016/715).
Ancak aynı katkının karşılığı iki kez alınamaz. Kadın ziynetleri için ayrıca iade davası açmışsa, mal paylaşımı hesabında bu katkı karşı taraf lehine düşülür. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, TOKİ peşinatının ziynetlerle ödendiği ve ziynetler için ayrı dava açıldığı bir dosyada şu tespiti yapmıştır: "davacının ziynet alacağına ilişkin ayrı bir dava açmış olması karşısında, davacının ziynetleriyle yaptığı katkı nedeniyle oluşan değer artış payı alacağının, katılma alacağı hesabında davalı lehine denkleştirme olarak dikkate alınmaması doğru görülmemiştir" (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 16.12.2019, E. 2019/5858, K. 2019/11379). Hangi yolun daha lehe olduğu, ziynetlerin bugünkü değeri ile evin değer artışı karşılaştırılarak belirlenmelidir. Ziynetlerin iadesi ve ispatı için ev almak için kullanılan altınların iadesi yazısına bakabilirsiniz.
Anne Babanın Ödediği Peşinat veya Taksitler
Anne babanın eşlerden birine verdiği para, karşılıksız kazanma yoluyla elde edildiği için o eşin kişisel malıdır (TMK m. 220/2). Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, TOKİ konutunun banka taksitlerini eşin babasının ödediği bir dosyada bu ödemelerin kişisel mal sayılmasına dokunmamış; ancak başvuru sırasında ödenen paranın aksi ispat edilmedikçe edinilmiş mal kabul edilmesini ve oranlamada sözleşmedeki satış bedelinin esas alınmasını istemiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 15.01.2019, E. 2018/103, K. 2019/406). Sözleşmeden birkaç gün önce annenin banka havalesiyle gönderdiği para ile kalan borcun kapatılması için kardeşten alınan paranın kişisel mal sayıldığı başka bir dosyada ise Daire, bu tutarların evin değerinden doğrudan düşülmesini değil, edinme değerine oranlanıp güncel değerle çarpılmasını istemiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 03.04.2019, E. 2016/21616, K. 2019/3601).
Ödemenin üçüncü bir kişiden geldiğini ileri süren eş bunu belgeyle ispatlamalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, eş adına kredili alınan bir aracın peşinat ve taksitlerinin bir arkadaşı tarafından ödendiği savunmasını değerlendirirken ispat yükünün yer değiştirdiğini vurgulamıştır: "davacı aracın evlilik birliği devam ederken alındığını ispatlayarak, üzerine düşen ispat yükünü kanuni bir karineyle (6100 sayılı Kanun md. 190/2) yerine getirmiş, dolayısıyla ispat külfeti bunun aksini iddia eden davalı erkeğe geçmiştir". Kurul, duyuma dayalı tanık anlatımını ve ödeme belgesiyle desteklenmeyen beyanları yeterli görmemiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.04.2024, E. 2023/467, K. 2024/199). TOKİ konutunun peşinat ve taksitlerinin kardeş ve arkadaş tarafından ödendiği ileri sürülen bir dosyada da bu ödemelerin bağış ya da borç olarak verildiği ispatlanamadığı için kişisel mal sayılmamış; dava tarihinden sonraki ödemeler için oranlama yapan karar Yargıtay 2. Hukuk Dairesince onanmıştır (Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 23.01.2023, E. 2022/1311, K. 2023/313).
Emekli İkramiyesi veya Evlilik Öncesi Birikim
Peşinat emekli ikramiyesiyle ödendiyse ikramiyenin bir kısmı kişisel mal sayılabileceği için ayrıca hesap gerekir (TMK m. 219, 228/2). Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, TOKİ konutunun peşinatının emekli ikramiyesiyle karşılandığının tanıklarca bildirildiği bir dosyada, ikramiyenin alındığı tarih ve miktarı ile peşinattaki payı araştırılmadan verilen kararı bozmuştur (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 23.02.2012, E. 2011/3303, K. 2012/1083). Peşinat konut sahibi eşin evlilik öncesi birikiminden ödendiyse paranın evlenmeden önce hesapta bulunduğu banka kayıtlarıyla gösterilmeli; bu kısım o eşin lehine denkleştirmeye konu olur (TMK m. 230). Ödeme diğer eşin birikiminden yapıldıysa bu kez onun değer artış payı gündeme gelir (TMK m. 227).
TOKİ Borcu Kredi Çekilerek Kapatıldıysa
Bazı eşler TOKİ borcunu vadesinden önce, bankadan kredi çekerek tek seferde kapatır. Bu durumda TOKİ borcu bitmiş görünse de borç aslında bankaya taşınmıştır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin, 96 ay vadeli TOKİ borcunun 120 ay vadeli bir banka kredisiyle kapatıldığı dosyada verdiği ve sonraki kararında aynen aktardığı bozma gerekçesi şöyledir: "TOKİ borcunun defaten ödenmesinden iki gün önce çekilen bu kredinin başka yere harcandığı ileri sürülüp kanıtlanamadığına göre yapılan ödemede kullanıldığının kabulü gerekir." Daire, kredinin çekildiği tarihten mal rejiminin sona erdiği tarihe kadar yapılan ödemeler ile sonraki bakiye ödemelerin ayrı ayrı gözetilmesini istemiştir. Aynı dosyada konut, boşanma davası açıldıktan sonra tapuya tescil edilip aynı gün üçüncü kişiye satılmıştı; bu da hesabı engellemedi (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 07.11.2019, E. 2019/5188, K. 2019/10031).
TOKİ Evi Satıldı ya da Devredildiyse
TOKİ hakkı ya da tapusu eşin annesine, babasına veya bir arkadaşına devredilmişse katılma alacağı kendiliğinden ortadan kalkmaz. Kanun bazı devirleri, mal rejimi sona erdiğinde mevcutmuş gibi hesaba ekler:
1. Eşlerden birinin mal rejiminin sona ermesinden önceki bir yıl içinde diğer eşin rızası olmadan, olağan hediyeler dışında yaptığı karşılıksız kazandırmalar,
2. Bir eşin mal rejiminin devamı süresince diğer eşin katılma alacağını azaltmak kastıyla yaptığı devirler.
Bu tür kazandırma veya devirlere ilişkin uyuşmazlıklarda mahkeme kararı, davanın kendisine ihbar edilmiş olması koşuluyla, kazandırma veya devirden yararlanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, boşanma davasından yaklaşık üç ay önce üçüncü kişiye devredilen bir TOKİ konutunda devrin TMK m. 229'daki amaçla yapılıp yapılmadığının araştırılması gerektiğini belirtmiş, değerlemenin nasıl yapılacağını da şöyle açıklamıştır: "Tasfiyede devredilen mal varlığının devir tarihindeki durumu (niteliği, seviyesi, yaşı vb.) esas alınarak tasfiye (karar) tarihindeki sürüm (rayiç) değeri hesaplamada göz önünde bulundurulur." (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 03.04.2019, E. 2016/21616, K. 2019/3601). Eşin annesine devrettiği bir TOKİ konutunda ise Daire, TOKİ'den ödeme kayıtlarının ve annenin banka hesap hareketlerinin getirtilerek konutun gerçekte kimin parasıyla ödendiğinin araştırılmasını istemiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 05.12.2017, E. 2015/21653, K. 2017/16213). Konut boşanma davası açıldıktan sonra devredilmişse, mal rejiminin sona erdiği gün mevcut olduğu için doğrudan tasfiyeye girer; Yargıtay, dava açıldıktan sonra devir protokolüyle üçüncü kişiye geçirilen bir TOKİ konutunda da katılma alacağının peşin sermaye hesabıyla belirlenmesini istemiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 22.06.2016, E. 2015/2941, K. 2016/11036).
Devrin bir de tapu ve zilyetlik boyutu vardır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2023'te onadığı bir dosyada eş, kurayla aldığı TOKİ konutunu evlilik sürerken yakın bir arkadaşına devretmiş, tapu da sonradan onun adına çıkmıştı. Konutta oturmaya devam eden eski eş, evin evlilikte alındığını, aile konutu olduğunu ve eşlerin yarı yarıya malik olduğunu savundu; mahkemeler yeni malik lehine el atmanın önlenmesine ve ecrimisile hükmetti (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 09.11.2023, E. 2022/4515, K. 2023/5493). Bu karar, "evlilikte alındı, yarısı benim" düşüncesinin mülkiyet hakkı sağlamadığını gösterir. Devre karşı haklar zamanında ve doğru davayla, yani mal rejiminin tasfiyesi davasında ve gerekiyorsa TMK m. 229 kapsamında ileri sürülmelidir. Mal kaçırmaya karşı yollar için boşanma davalarında mal kaçırma yazısına bakabilirsiniz.
Dava Sürerken Devri Önlemek
Boşanma davası açılınca hâkim, davanın devamı süresince eşlerin mallarının yönetimine ilişkin geçici önlemleri kendiliğinden alır (TMK m. 169). Ayrıca ailenin ekonomik varlığının korunması gerektirdiği ölçüde eşlerden biri, belirli malvarlığı değerleriyle ilgili tasarrufların ancak kendi rızasıyla yapılabileceğine karar verilmesini isteyebilir (TMK m. 199). TOKİ konutunda talebin, kararın TOKİ'ye bildirilmesini de kapsaması yararlı olur.
Konut aile konutuysa eş, diğer eşin açık rızası olmadan onu devredemez ve üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m. 194/1). Aile konutu şerhi ise tapu kütüğüne işlenen bir kayıttır ve kanun onu eşin maliki olduğu taşınmaz için öngörür (TMK m. 194/3); tapu henüz TOKİ adınayken bu yol genellikle kullanılamaz, tapu eş adına çıkınca şerh istenebilir. Ayrıntılar için aile konutu şerhi nasıl konulur yazısına bakabilirsiniz.
Anlaşmalı Boşanmada TOKİ Evi
Anlaşmalı boşanmada TOKİ evi protokolle düzenlenebilir: hak kimde kalacak, kalan taksitleri kim ödeyecek, diğer eşe karşılığında ne ödenecek. Ancak devir TOKİ'nin şartlarına bağlıdır. TOKİ'nin sık sorulan sorular sayfasına göre alt gelir grubu projelerinde hak sahibi olup sözleşme imzalayanlar konutlarını borçları bitip malik olana kadar devredemez; borç devam ederken konutunu devreden hak sahibinin sözleşmesi feshedilir. Açık satışlarda bu şart genel olarak aranmaz, ancak projenin durumuna göre uygulanabilir. Aynı sayfaya göre alt gelir grubu projelerinde borç bitene kadar alıcının, eşinin veya çocuklarının konutta oturması şartı aranır; oturmadıklarının tespiti hâlinde sözleşme feshedilir (TOKİ, Sıkça Sorulan Sorular).
Bu nedenle protokole "TOKİ evi eşe devredilecektir" yazmadan önce projenin satış şartları ve TOKİ'nin devre onay verip vermeyeceği öğrenilmelidir; devir mümkün değilse hakkın sahibinde kalıp diğer eşe para ödenmesi daha uygulanabilir bir çözüm olabilir. Protokolde mal rejiminin tasfiyesinin açıkça düzenlenmesi de önemlidir: boşanma dosyasında yalnızca tazminat, nafaka ve eşya taleplerinden vazgeçildiğinin söylenmesi, mal rejiminden doğan alacaktan açıkça vazgeçildiği anlamına gelmez (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 30.04.2019, E. 2018/12806, K. 2019/4484). Taşınmaz devrine ilişkin genel kurallar için boşanma protokolünde taşınmaz devri, feragatin sınırları için anlaşmalı boşanmada mal paylaşımı ve feragat yazılarına bakabilirsiniz.
Dava Süreci ve İstenecek Belgeler
Mal rejiminin tasfiyesi davaları aile mahkemesinde görülür (4787 s.K. m. 4). Boşanma hâlinde boşanma davasında yetkili olan mahkeme yetkilidir (TMK m. 214/2); konutun bulunduğu yer yetkiyi belirlemez. Dava boşanma davasıyla birlikte açılabilir, ancak tasfiye boşanma kararının kesinleşmesine bağlı olduğundan mahkeme çoğu zaman bu kesinleşmeyi bekler. Dava açma zamanı ve süreler için mal paylaşımı davası yazısına bakabilirsiniz.
TOKİ dosyalarında hesap belgeyle yapılır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, kredi evrakı dosyada yokken TOKİ konutu için hüküm kurulmasını eksik araştırma saymıştır: "Öncelikle TOKİ'ye yazı yazılarak taşınmazın peşin ve/veya krediyle mi alındığı ve ödeme belgelerinin gönderilmesinin istenilmesi, kredi kullanıldı ise kredi evraklarının getirtilmesi gerekir." (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 05.12.2017, E. 2015/21653, K. 2017/16213). Mahkemeden şu kayıtların getirtilmesini isteyin:
- TOKİ ile imzalanan satış sözleşmesi ya da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, satış bedeli, peşinat ve vade bilgisi,
- TOKİ'nin ödeme planı ile boşanma davasının açıldığı tarihe kadar yapılan ödemeleri ve o tarihteki kalan borcu gösteren yazısı,
- Başvuru bedelinin ödendiği tarihi gösteren belge,
- Kredi kullanıldıysa kredi sözleşmesi ve bankanın ödeme tablosu,
- Peşinatın ve taksitlerin çekildiği hesapların hareket dökümleri; aile yardımı ileri sürülüyorsa gönderenin hesap hareketleri,
- Ziynet katkısı ileri sürülüyorsa bozdurma belgesi, düğün kayıtları ve tanıklar,
- Tapu kaydı ya da TOKİ'deki hak sahipliği kaydı; devir yapıldıysa devir protokolü ve tarihi.
Bu kayıtlar keşif ve bilirkişi incelemesiyle hesaba dönüşür: teknik bilirkişi evin karar tarihine en yakın değerini, hesap bilirkişisi borcun peşin sermaye değerini ve oranları belirler. Bilirkişi, keşif ve harç masraflarını mal paylaşımı davası masrafları ve avukatlık ücreti yazısında kalem kalem anlattım.
En Sık Yapılan Yedi Hata
- "Tapu TOKİ'de, dava açamam" demek. Sözleşmeden doğan hak da tasfiyeye girer; tapunun çıkmasını beklemek gerekmez.
- "Evlilikte alındı, yarısı benim" demek. Diğer eşin hakkı evin yarısı değil, evlilik içindeki ödemelere düşen değerin yarısıdır; dava tarihinden sonraki taksitler paylaşılmaz.
- Kalan borcu TOKİ'nin bugünkü bakiyesiyle düşmek. Dava tarihindeki borç, peşin sermaye değeriyle ve oranlama yöntemiyle hesaba katılır.
- "Borç evden fazla, paylaşılacak bir şey yok" savunmasına güvenmek. Uzun vadeli borç peşin sermayeye çevrilmeden bu sonuca varılamaz.
- Peşinatın kaynağını belgelememek. Ziynet, aile parası ya da evlilik öncesi birikim iddiası ispatlanamazsa ödeme edinilmiş mal sayılır.
- Aynı ziynet için iki kez para beklemek. Ziynetler için ayrı iade davası açıldıysa, bu ziynetlerle yapılan katkı mal paylaşımında karşı taraf lehine düşülür.
- Protokole TOKİ'nin şartlarını sormadan devir maddesi yazmak. Alt gelir grubu projelerinde borç bitmeden yapılan devir sözleşmenin feshine yol açabilir.
Edinilmiş ve kişisel mal ayrımının kanun metnini TMK m. 218-222, artık değer ve değerlendirme anını TMK m. 231-235, ödeme ve ertelemeyi TMK m. 239-241 sayfalarında bulabilirsiniz. Banka kredisiyle alınan evlerde yöntemin nasıl uygulandığını boşanmada kredili evin paylaşımı yazısında anlattık. Dosyanıza özel hesap için mal paylaşımı avukatı sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Av. Murat Aydar
İstanbul'da aile hukuku alanında müvekkillerime hizmet veriyorum. Özellikle anlaşmalı ve çekişmeli boşanma, nafaka, velayet ve mal paylaşımı davalarında hukuki destek sağlıyorum.